融資環(huán)境持續(xù)收緊中小房企破產(chǎn)明顯增多

進(jìn)入四季度以來，房企紛紛向全年銷售目標(biāo)發(fā)起沖刺，行業(yè)整體銷售額穩(wěn)步增長。不過，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、房企集中度上升、融資環(huán)境不斷收緊，房企之間分化加劇，尤其是中小房企，生存壓力持續(xù)加大，破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至11月底，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)超過450家，超過2018年全年的破產(chǎn)數(shù)量。

克而瑞研究中心分析師房玲指出，從2018年下半年開始，破產(chǎn)房企數(shù)量開始明顯增多。主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實(shí)力較差，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

房玲認(rèn)為，今年前三季度，三家龍頭房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.2%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP4-10及TOP11-20梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年均有一定幅度的提升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。在馬太效應(yīng)下，頭部房企將會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。

不僅如此，隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的進(jìn)一步強(qiáng)化，一些地方政府要求具有一定規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，且土地競(jìng)拍要繳納數(shù)額不菲的保證金，這對(duì)小型房企的經(jīng)營能力以及決策能力提出了更高的要求，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)。

另外，此輪調(diào)控堅(jiān)守“房住不炒”原則，持續(xù)收緊房地產(chǎn)融資。今年5月發(fā)布的“23號(hào)文”，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資；7月、8月連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行進(jìn)行整治約談，同時(shí)對(duì)開發(fā)貸、境外發(fā)債等多種融資方式進(jìn)行進(jìn)一步限制。

在此情況下，一些曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)也出現(xiàn)在今年的破產(chǎn)名單上，如銀億股份、新光集團(tuán)等房企；此外，部分知名房企債務(wù)違約不斷，如曾經(jīng)的百強(qiáng)房企頤和地產(chǎn)面臨兩筆合計(jì)10億元的債務(wù)違約。

事實(shí)上，房企整體融資難度和融資成本都在上漲。今年前10月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年上升0.52個(gè)百分點(diǎn)。隨著中小房企不斷暴雷、兌付問題頻發(fā)，金融機(jī)構(gòu)更愿意把錢貸給承壓性更強(qiáng)的規(guī)模房企，融資向頭部房企集中的趨勢(shì)越發(fā)明顯。

“一些房企破產(chǎn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)主業(yè)經(jīng)營不善，力圖轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型失敗導(dǎo)致房企破產(chǎn)。”房玲表示，以今年破產(chǎn)重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份為例，前期房地產(chǎn)主業(yè)盲目擴(kuò)張，加上經(jīng)營不力，導(dǎo)致出現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)過慢毛利率降低等問題。在主營業(yè)務(wù)沒有進(jìn)展的情況下，又將重心放在了與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)度甚低的多元化上，不能反哺房地產(chǎn)主業(yè)，最后導(dǎo)致經(jīng)營不利轉(zhuǎn)型失敗。債臺(tái)高筑引發(fā)的一系列債務(wù)危機(jī)，成為壓倒企業(yè)的最后一根稻草。

“基于宏觀及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù)，未來破產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更多，且會(huì)呈現(xiàn)加速。”房玲認(rèn)為，當(dāng)整體調(diào)控不松綁，房企進(jìn)入存量時(shí)代下，企業(yè)如何降負(fù)債、活下來才是重中之重。