二線城市房價暴漲 杭州天津樓市政策或調(diào)整

8月最后一天，廈門限購政策正式落地，對三類居民暫停銷售建筑面積在144平方米以下的商品房。緊接著武漢的信貸差別化政策文件也在微信朋友圈流出，隨之而來的是業(yè)內(nèi)對房價漲幅前十的城市政策落地的猜想。

這些城市包括廈門、合肥、南京、石家莊、無錫、杭州、天津、武漢、鄭州、深圳。除了深圳、廈門、合肥、南京之前已有過一輪較大漲幅之外，其余二線城市最近地王頻出、新房供應(yīng)不足的情形大致相同。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市有51個，最高漲幅為4.6%，排行前十的是廈門、合肥、南京、石家莊、無錫、杭州、天津、武漢、鄭州、深圳。鄭州7月漲幅在全國前十名行列，環(huán)比上漲2%，同比上漲11.2%，鄭州房價已連續(xù)上漲14個月。

廈門新政落地之后，其他二線城市會否效仿，多名廈門業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門的政策不具備參考性。易居中國高級合伙人、克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉分析，單就限購而言，對成交量的影響較大，但價格影響很小。廈門的房價長線來看遠(yuǎn)未見頂，短期銷量下滑和投資因素影響或在明年顯現(xiàn)波動行情。他認(rèn)為這次的新政缺口，可以讓144平方米以上的產(chǎn)品、一批高端盤價格無憂了。新政無異于“止痛藥”，治標(biāo)不治本。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，市場過熱的城市，如蘇州、南京、廈門等已有新一輪的限購或限貸政策落地，隨著廈門調(diào)控的落地，結(jié)合房價漲幅、城市投資價值，以及地塊漲幅情況，后期第二批有可能出現(xiàn)政策調(diào)整的城市是：武漢、杭州、天津。對于仍處于高漲期的上海樓市，也存在出臺政策的可能性。武漢已于31日晚間發(fā)布調(diào)整政策。

二線城市地價、房價暴漲

從國統(tǒng)局的數(shù)據(jù)可見，漲幅TOP10的城市基本位于一線城市附近，受一線城市“購房熱”的影響，溢出帶動作用明顯。

另一方面，上海鏈家市場研究部分析師丁嵐指出，一線城市土地的稀缺性與高價性使得房企更多地瞄準(zhǔn)其周邊的二線城市，這些城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，未來人口導(dǎo)入強(qiáng)；再者這些城市先前的房價基數(shù)不高，拿地成本以及后期的運營風(fēng)險均較小，而房企拿地競爭加劇后，地王的產(chǎn)生直接刺激這些城市的房價漲幅，受“買漲不買跌”情緒影響，房價出現(xiàn)高速增長。

丁嵐認(rèn)為，從目前的土地拍賣情況來看，房企逐漸從原先的“四小龍”城市轉(zhuǎn)向后面的城市，自5月份之后，高價地塊在杭州、天津、武漢等城市拍出。一是四小龍城市拿地成本增加，二是由于四小龍限購限貸政策的相繼出臺，市場受到一定程度的抑制。

張宏偉認(rèn)為，不同于上海的新政傳言導(dǎo)致市場交易量大幅上漲，短期內(nèi)市場出現(xiàn)暴漲，市場存在由于交易量價的大幅上漲倒逼政策落地的不確定因素，大部分二線城市均是在價漲量漲的前提之下出臺調(diào)控政策。根據(jù)同策研究報告結(jié)論：中長期來看，廈門房地產(chǎn)投資價格大于價值，屬于風(fēng)險城市。按照同策對廈門的周期性研判，2017年12月新政到期時間點，廈門處于成交量下行趨勢，價格處于復(fù)蘇階段，進(jìn)一步執(zhí)行或收緊的可能性不大。

廈門的調(diào)控落地，在此前的8月26日一場商住土地拍賣會可以尋見蛛絲馬跡。當(dāng)天6幅土地樓板價全部超過3萬元/平方米，單價地王不斷被刷新，最終融僑將之定格于3.83萬元/平方米。這些地王制造者包括泰禾、萬科、融僑、禹洲、IOI置業(yè)、融創(chuàng)，其中融創(chuàng)是首度進(jìn)入廈門。在土拍進(jìn)行到一半的時候，一紙關(guān)于廈門限購的討論稿就從網(wǎng)上流出。

一名廈門房企人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，廈門政府控制土地供應(yīng)，廈門市新房供應(yīng)量也不多。這才是廈門房價漲幅較大的原因。廈門新政具有短期抑制投資的作用，但是有效期限，起不到根本性作用，廈門新房供應(yīng)少，再結(jié)合國家的貨幣政策，一直在增發(fā)貨幣。短期內(nèi)下半年會有一些投機(jī)客拋售，不會有太多波動行情。“對于類住宅是一個利好，周邊城市也會有利好。然而廈門本身房價上漲很猛，一旦放開，價格又將會暴漲。”

房企布局暴露調(diào)控路徑？

廈門新政出臺當(dāng)天，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者聯(lián)系了多名當(dāng)?shù)胤科笕耸?，他們均表示政策剛出來，還看不到具體的市場變化，下一步肯定會加速144平方米以下戶型的去化，但沒有下調(diào)價格的意愿。一名上市房企人士表示，由于公司項目多為高端盤，只有少量高層，因此受新政影響不大，并且政策有期限，影響具體有多大還有待觀察。

實際上，一線城市的溢出效應(yīng)明顯，房企近期在布局土地儲備的時候首選有溢價空間的二線城市。比如上述8月26日的廈門土拍，主要房企商住用地儲備的排名也發(fā)生了變化：特房集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、住宅集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別進(jìn)入前五位。禹洲上升3位，土儲排行升至第二，融創(chuàng)從無到有，在廈門終有一席。

上海鏈家市場研究部提供的一份今年1月1日-8月30日以來的土地成交排行榜與房企拿地情況來看，土地成交總價進(jìn)入前50的城市有深圳、上海、杭州、天津、南京、武漢、廈門、蘇州、合肥、寧波等，其中杭州高總價地塊有5幅之多。而在57家房企中，拿地數(shù)量最多的為碧桂園，全年至今拿了159幅；拿地面積最多的是萬科，一共拿了395萬平方米土地；拿地總價居首的是融創(chuàng)，一共花了大約570億；拿地最貴的是北京城建，平均樓板價為3.4萬元/平方米。

同策咨詢研究部一份研究報告顯示，貨幣持續(xù)寬松可能增加人民幣貶值壓力和催生部分資產(chǎn)價格泡沫。依據(jù)是2016年7月廣義貨幣（M2）同比增長10.2%，較6月末11.8%的增速有較大回落，創(chuàng)一年來增速新低；7月份新增人民幣貸款僅4636億元，遠(yuǎn)低于市場8000億元左右的平均預(yù)期，同比少增1.01萬億元，創(chuàng)近年來新低，當(dāng)前信貸需求結(jié)構(gòu)性問題突出，而市場整體流動性相對充裕，預(yù)計未來一段時間貨幣政策將保持穩(wěn)健，進(jìn)一步向松調(diào)整空間和幅度有限。

來自第三方機(jī)構(gòu)對房企的調(diào)研結(jié)果顯示，2016年6月份部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個月），7月份證監(jiān)會也出臺政策，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實際投向等政策；8月初興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

因此，上述業(yè)內(nèi)人士指出，不排除下一步城市間信貸差別化政策的進(jìn)一步出臺，以時間換空間，為市場爭取更多調(diào)整機(jī)會。