焦灼的一小時(shí)：孫宏斌多花143億收萬達(dá)文旅資產(chǎn)

孫宏斌多花近143億元收萬達(dá)文旅資產(chǎn)

富力地產(chǎn)199億元六折買77家酒店

■本報(bào)記者 王麗新

焦灼的一小時(shí)，或許有攻有退。

7月19日下午4時(shí)，原本是萬達(dá)與融創(chuàng)兩個(gè)主角互換承諾，為這場(chǎng)價(jià)值632億元的世紀(jì)大交易簽約定音，但現(xiàn)場(chǎng)殺出了第三者富力地產(chǎn)。

第三者的闖入，或許自帶“劇情”。下午4時(shí)，記者入場(chǎng)完畢，接下來就應(yīng)該是見證簽約的時(shí)刻了。令人意外的是，接下來上演的是記者全數(shù)被清場(chǎng)。漸漸地，現(xiàn)場(chǎng)開始出現(xiàn)“富力地產(chǎn)可能會(huì)毀約，不再接手萬達(dá)集團(tuán)酒店”的聲音。

接下來的一個(gè)小時(shí)，王健林（萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)）、孫宏斌（融創(chuàng)中國(guó)董事局主席）和李思廉（富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)）在會(huì)議室里談了什么，外界不為所知，或許是孫宏斌有所讓步，或許是原本什么都沒發(fā)生?？傊?，一個(gè)小時(shí)后，富力地產(chǎn)還在。

據(jù)萬達(dá)、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)三方聯(lián)合公告稱，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77家酒店以199.06億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，同時(shí)，77家酒店的酒店管理合同不受本次轉(zhuǎn)讓影響；萬達(dá)按照原計(jì)劃將13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，但價(jià)格為438.44億元，交割后項(xiàng)目后，融創(chuàng)承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。

對(duì)此，昨日有業(yè)內(nèi)分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，看似孫宏斌將原本收益率很低的酒店資產(chǎn)這個(gè)燙手山芋甩手了，但他對(duì)低成本土地的渴望，導(dǎo)致其比原來多花了142.69億元，溢價(jià)48％收購13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)（原來作價(jià)295.75億元）；從富力地產(chǎn)方面來看，酒店多了一個(gè)，價(jià)格卻少了136.89億元（76個(gè)酒店原本作價(jià)335.95億元），相當(dāng)于六折受讓了萬達(dá)的酒店資產(chǎn)。一個(gè)溢價(jià)，一個(gè)打折，顯然孫宏斌付出的代價(jià)更大，但同時(shí)確實(shí)也可以降低融創(chuàng)的負(fù)債水平；而萬達(dá)分分鐘又甩出手一個(gè)重資產(chǎn)酒店，折讓部分則由融創(chuàng)承擔(dān)了。

顯然，在這場(chǎng)重新整合的交易中，說不上誰是最終的贏家，但眼前的贏家看起來并不是融創(chuàng)。

孫宏斌稱會(huì)控制好負(fù)債率

在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，孫宏斌第一個(gè)上臺(tái)講話?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者注意到，幾分鐘的發(fā)言，孫宏斌非常謹(jǐn)慎，完全低頭照著講稿念，中途僅抬過一次頭。直到講完，他才說，“不好意思，這輩子第一次念稿”。

孫宏斌稱，“這次萬達(dá)和融創(chuàng)的交易范圍和結(jié)構(gòu)都進(jìn)行了調(diào)整，我們和萬達(dá)合作13個(gè)文旅項(xiàng)目，萬達(dá)出售給富力77個(gè)酒店資產(chǎn)。這個(gè)調(diào)整對(duì)融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動(dòng)性，降低了我們的負(fù)債水平，同時(shí)也承擔(dān)了原酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分，對(duì)于融創(chuàng)和萬達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包來說，這是可以接受的溢價(jià)，這種交易安排三方都很滿意”。

上述人士指出，不難看出，將近143億元的溢價(jià)，應(yīng)該是孫宏斌的妥協(xié)。而妥協(xié)的背后，是融創(chuàng)沒有擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)酒店的團(tuán)隊(duì)，反而對(duì)低成本土地有著非比尋常般執(zhí)著的欲望。

孫宏斌稱，“融創(chuàng)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，非常重視風(fēng)險(xiǎn)管理。我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)存在地價(jià)太貴和企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)從2016年10月份開始就基本不在公開市場(chǎng)上拿地，這大半年的積累為我們把握并購合作機(jī)會(huì)沉淀了充足的資金。我們希望拿到價(jià)格合適的土地，而現(xiàn)在公開市場(chǎng)的地價(jià)是偏貴的，融創(chuàng)從去年就判斷并購市場(chǎng)是有機(jī)會(huì)拿到價(jià)格合適的土地的”。

正如日前本報(bào)刊文《對(duì)賭協(xié)議重壓萬達(dá)甩賣632億元資產(chǎn) 接盤俠融創(chuàng)資金鏈遭遇大考》中所示，萬達(dá)手里近年來拿地平均樓面價(jià)不足1600元/平方米，確實(shí)足夠便宜。

同時(shí)，也如王健林所示，通過此次轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)得到13個(gè)萬達(dá)城，4800萬平方米的土地儲(chǔ)備，這些是分布在一、二線城市的低成本銷售物業(yè)，將使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤(rùn)大漲，兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。

或許，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前兩名，甚至超過萬科是孫宏斌的野心，但對(duì)于這筆收購，孫宏斌也有彌補(bǔ)融創(chuàng)在文化旅游產(chǎn)業(yè)和持有物業(yè)領(lǐng)域的短板之意。據(jù)孫宏斌表示，接下來，融創(chuàng)和萬達(dá)會(huì)在文化旅游產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)和電影等諸多領(lǐng)域有深度戰(zhàn)略合作。

而對(duì)于外界質(zhì)疑的融創(chuàng)負(fù)債問題，孫宏斌表示，融創(chuàng)上半年的銷售額為1100多億元。截至2017年6月30日，融創(chuàng)賬面有900多億元現(xiàn)金，7月份回款會(huì)超過200億元，下半年其他月份回款都會(huì)超過300億元，全年將有超過3000億元的銷售額，會(huì)有充足的現(xiàn)金流。“我們也會(huì)繼續(xù)控制好負(fù)債率，管理好現(xiàn)金流”。

李思廉六折買酒店 擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)鏈

六折受讓77個(gè)酒店資產(chǎn)，李思廉是不虧的。

據(jù)記者了解，富力有酒店發(fā)展戰(zhàn)略，在全球已開業(yè)和建設(shè)的高級(jí)酒店24家，從融創(chuàng)手中以較低價(jià)格接手77家萬達(dá)酒店后，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。

正如王健林所說，放眼全球，這樣低價(jià)的收購機(jī)會(huì)百年難遇。

李思廉也表示，“通過合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局”。

根據(jù)此前公告披露，2016年，萬達(dá)資產(chǎn)包中的目標(biāo)酒店資產(chǎn)除稅后利潤(rùn)為8.7億元。但盡管這些酒店資產(chǎn)整體盈利，199億元的收購價(jià)，77個(gè)酒店資產(chǎn)，對(duì)富力來說，這是一筆耗費(fèi)巨資入賬的重資產(chǎn)。同時(shí)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向本報(bào)記者表示，萬達(dá)的酒店資產(chǎn)包中有位于二、三線城市的酒店，未來富力可能會(huì)產(chǎn)生一些運(yùn)營(yíng)壓力。

不過，另有不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，富力有做高端酒店的野心，這筆交易完成后，不排除其未來將酒店資產(chǎn)拆分出來，再去上市的可能性。

如果僅看眼前這筆交易或這場(chǎng)談判，孫宏斌付出了一定代價(jià)，李思廉也有一定壓力，王健林則是最輕松的一個(gè)。

王健林曝交易完負(fù)債2000億元

目前看來，萬達(dá)肯定是贏家。

王健林表示，通過這次轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)將大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。

就萬達(dá)與融創(chuàng)的協(xié)議來看，萬達(dá)與融創(chuàng)同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”，即一是品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；二是規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；三是項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控；四是運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

鑒于此，萬達(dá)方面也稱，這次協(xié)議簽訂標(biāo)志著不僅萬達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)道路，萬達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路。目前，在中國(guó)能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤(rùn)的，恐怕只有萬達(dá)。

此后，王健林表示，“今年再講點(diǎn)大家感興趣的話題，說一下大家都關(guān)心的萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債問題”。

據(jù)王健林透露，本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計(jì)接近2000億元。萬達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元（不含13個(gè)文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億元），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元（含回收往來款），現(xiàn)金共計(jì)約1700億元。

對(duì)于該筆現(xiàn)金的用途，王健林稱，萬達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。

更重要的是，萬達(dá)商業(yè)還有1300億元銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億元。

截至今年年底，萬達(dá)商業(yè)持有3300萬平方米商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)2018年租金將超過330億元。未來5年里，預(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)租金年均增長(zhǎng)幅度將達(dá)到20%左右。“萬達(dá)商業(yè)究竟經(jīng)營(yíng)的好不好，大家可以自行判斷”。