陽光城換帥幕后：周轉(zhuǎn)率下滑利潤降 負(fù)債增至1694億

11月13日，陽光城總裁張海民已離職，去向未知；在此之前，碧桂園原CFO吳建斌和前碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事長朱榮斌在5月和6月先后加盟陽。張海民在2015年的時候新制定了一個三年規(guī)劃，營收計劃從2016年280億提升至2800億；總資產(chǎn)將由1204億增加至超6000億。但此刻的離開，也被外界解讀為計劃執(zhí)行的不順利。

2015年底，張海民還曾豪氣沖天地為陽光城規(guī)劃未來五年。2016年，土地市場競爭越演越烈的時候，陽光城拿出205億元進(jìn)行并購。新高管的到來，普遍被認(rèn)為是老板林騰蛟不滿于張海民治下的發(fā)展速度。接替張海民的朱榮斌也表示并購為陽光城帶來了一些好項目，但是也拖慢了公司的發(fā)展速度。

凜冬將至陽光城無奈換帥：張海民被迫走人

今年前三季度陽光城實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 155 億元，同比增長 108%， 實現(xiàn)歸母凈利潤 6.19 億元，同比上升 70.2%。

乍看，陽光城的業(yè)績不可謂不好，但仔細(xì)翻看財務(wù)報表卻發(fā)現(xiàn)些許端倪，在凈利率方面，17 年前三季度凈利潤率為 4.3%，與 16 年底相比下降 3 個百分點。

根據(jù)總市值排序后，發(fā)現(xiàn)陽光城17年三季度銷售凈利率處于前十大房企最后一名。陽光城陷入了增量不見效的圈子，高層的頻繁變動或是因為此項原因。

2017年三季報顯示，目前陽光城負(fù)債總額為1694.8億元，資產(chǎn)總額為1963.86億元。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.3%，查詢以往數(shù)據(jù)，近三年以來陽光城資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在80%以上高位。更可怕的是陽光城的凈資產(chǎn)僅為147億元，負(fù)債率超過10倍，雖說地產(chǎn)行業(yè)回款的特殊性，但是陽光城在地產(chǎn)行業(yè)中也是負(fù)債率比較高的。

激增的高負(fù)債源于增加大量的土地儲備  同時帶來了高存貨的壓力　

陽光城的整體存貨處于持續(xù)攀升的狀態(tài)，由14年的350億元，激增至17年三季度的1258億元，增長了3.5倍之多。對于存貨大增，陽光城的解釋為增加土地儲備（收購中大資產(chǎn)包等）和項目投入所致。

存貨不斷攀升，但周轉(zhuǎn)率卻持續(xù)下降，凈利潤率不斷下降，如果這個狀況不進(jìn)行改善，將對陽光城的的財務(wù)健康造成一定壓力。

根據(jù)17年半年報顯示陽光城集團(tuán)通過公開招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊，計容建面721.73萬平方米。其中，通過公開招拍掛獲取12個地塊，成交價格39.23億元，計容建面169.27萬平方米；通過收購共計獲得52宗地塊，并購價款為211.56億元，計容建面552.44萬平方米。

而去年同期，陽光城集團(tuán)通過公開招拍掛獲取7個項目，成交價格46.79億元，計容建面62.86萬平方米；通過收購共計獲得2個項目（19宗地塊），股權(quán)收購價格33.71億元，計容建面318.82萬平方米。

來源太平洋研報

激增的土地儲備是陽光城負(fù)債進(jìn)一步提高的原因，同時這里很多土地都是中長期項目，因此很難在短時間內(nèi)在業(yè)績上有所體現(xiàn)。

有觀察人士表示，陽光城這種高負(fù)債來拿地的模式，如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，勢必對陽光城的業(yè)績造成更大的影響。

房企下半輪開場 陽光城今后會如何

在17年半年報告中，陽光城自己也承認(rèn)從歷史來看，執(zhí)行政策的城市數(shù)量與嚴(yán)苛程度超過任何一輪周期。信貸的下降也會對未來銷售造成一定影響。

分析陽光城各地區(qū)毛利率可以看出，華東地區(qū)為陽光城利潤構(gòu)成的絕大部分，占據(jù)總利潤的65.5%。華南地區(qū)雖毛利率最高達(dá)到了33.3%，但只占利潤構(gòu)成的3.26%。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此種情形表示，該地區(qū)的房產(chǎn)銷量較差，才會導(dǎo)致毛利率雖高，但占利潤構(gòu)成較低的情況出現(xiàn)。

根據(jù)陽光城17年半年報披露的累計土地儲備來看，珠三角和福建地區(qū)為土地儲備最多的地區(qū)。珠三角計容面積達(dá)到了621.7萬平方米，華南地區(qū)的銷售情況不佳，大量的土地儲備如何出手，是擺在陽光城面前的一道難題。

陽光城累計土地儲備（此數(shù)據(jù)截至2017年6月30日）

陽光城現(xiàn)有土地儲備總計3006.93萬平方米，分布在福建、長三角、京津冀、珠三角區(qū)域以及長沙、成都、鄭州、西安、太原幾個戰(zhàn)略城市。其中，福建區(qū)域中的福州項目占絕大多數(shù)；珠三角的土地儲備全部集中在廣州；戰(zhàn)略城市中西安項目最多，其余分布在長沙、蘭州、太原、鄭州等二線省會城市；長三角和京津冀土地儲備量相對較少，且基本分布在上海、北京、杭州、蘇州等一、二線城市。

有分析師稱陽光城土地儲備絕大多數(shù)集中在一、二線城市，土地儲備的質(zhì)量較好，但在今年的樓市調(diào)控下，一、二線城市限購、限貸壓力最大，市場成交量急速下滑，這對于陽光城這樣一、二線城市布局極重的房企來說，影響頗大。公司有項目分部的城市中，僅石獅、漳州、晉江少數(shù)三、四線城市未受調(diào)控影響。

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾表示激進(jìn)房企以較高的債務(wù)杠桿去快速擴(kuò)張，其資金鏈能否承受重壓，關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。而在目前如此高壓的“政策市”下，要實現(xiàn)快速銷售、回籠資金，不容樂觀。

SOHO中國董事潘石屹曾非常悲觀的稱“我對住宅市場不看好。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”在政策面，資金面雙遇冷的房地產(chǎn)業(yè)，擺在高速擴(kuò)張的陽光城管理層面前的是如何小心翼翼的駕駛這條巨輪，而不是一味的急速擴(kuò)張。