炒房客炒房難了 公證新規(guī)對福州樓市影響幾何？

原標(biāo)題：炒房客炒房難了 公證新規(guī)對福州樓市影響幾何？

福州新聞網(wǎng)9月20日訊（福州晚報記者 江海 文/攝）8月14日，司法部發(fā)布《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，規(guī)定“不準(zhǔn)辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證”“不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證”等等。新規(guī)實施至今已超1個月，對福州樓市影響幾何？

公證“五不準(zhǔn)”影響樓市

“五不準(zhǔn)”新規(guī)的出臺，與北京一起“以房養(yǎng)老”詐騙案有關(guān)，案件的關(guān)鍵詞是“全權(quán)委托”。騙子向老人推薦“以房養(yǎng)老”，騙老人把名下房子抵押借款，謊稱可將借到的錢拿去投資，每月給老人10%的回報，3個月后本息全部收回，再用本金贖回房產(chǎn)證。雙方還簽了委托書，由老人全權(quán)委托代理人辦理房產(chǎn)處置事宜。隨后，騙子私自將老人的房子低價賣掉獲利。

福州麥田房產(chǎn)、驪特房產(chǎn)等中介企業(yè)的工作人員說，身在外地的置業(yè)者經(jīng)常會委托中介機(jī)構(gòu)或親友代辦交易，贖樓、貸款等也會由中介機(jī)構(gòu)等代辦，以前只要找公證處辦理委托公證即可全權(quán)由他人代理房產(chǎn)交易。“五不準(zhǔn)”新規(guī)出臺后，普通置業(yè)者交易的時間成本增加，而對炒房客來說就是“刀刀到肉”了。

榕無證二手房交易量下降

18日，在西二環(huán)一家房產(chǎn)中介門店，記者詢問有沒有尚無不動產(chǎn)權(quán)證書、價格稍低的安置房房源，工作人員說：“還沒有出證的安置房、商品房期房，現(xiàn)在很難交易，很多業(yè)主都撤單了。”

新規(guī)要求“不準(zhǔn)辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證”，意味著在房屋交易過程中，涉及委托抵押、解押、出售、代收房款等事項，只能逐一進(jìn)行委托公證，且公證書中不得設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取房款等內(nèi)容。

據(jù)悉，福州二手房交易市場此前存在還沒有領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書的安置房、商品房期房買賣行為，這類房源無法按正常流程辦理過戶手續(xù)，由于交易時點距辦理過戶手續(xù)的時點較長，若在此期間房價上漲，原房東可能會毀約。

針對這一情況，交易雙方此前一般會通過“全權(quán)委托公證（不可撤銷）”的方式進(jìn)行交易，具體做法是，在房子交易時，讓房東與買方的某個親戚或朋友進(jìn)行委托公證，將房東在辦證、過戶過程中涉及的所有事務(wù)、權(quán)利和義務(wù)全部委托給買方指定的親戚或朋友，待到可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證書和過戶手續(xù)時，由買方指定的受委托人代替原房東，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書和過戶手續(xù)。所以，只要辦理了委托公證，房東后面的交易就能“一勞永逸”。

“五不準(zhǔn)”新規(guī)的出臺，給尚無不動產(chǎn)權(quán)證書的房子交易帶來極大困難，且交易風(fēng)險變得不可控。因此，新規(guī)出臺至今，福州這類房源的數(shù)量大降，有的中介門店此類房源減少了六成多。此類房源的交易量跌幅也很大，福飛北路一家房產(chǎn)中介門店的店長告訴記者，這一個多月時間，門店僅成交了3單未出證的安置房源，基本是因為買賣雙方很熟悉，不受公證條款變化影響，而此前一個月最高能成交十幾單。

有效遏制了“ABC單”炒房客

18日，福州麥田房產(chǎn)一名工作人員說，新政之后的市場情況說明，炒房者受到了明顯的沖擊。

在本地二手房市場上，投資者此前可通過全權(quán)委托方式來炒房，常見的方式是“ABC單”，即業(yè)主（A）與受托人（B）簽訂房屋買賣合同后，受托人（B）不將該房屋過戶到自己名下，而是直接提高房價將該房屋過戶給實際購買人（C），從中賺取差價。新規(guī)禁止全權(quán)委托和受托人代為收取房款的規(guī)定，使得“借名買房”和“異地買房”等炒房行為的成本與風(fēng)險大增，有效遏制了炒房者入市。

驪特房產(chǎn)的工作人員說，市場交易情況說明，現(xiàn)在很少有炒房者使用“ABC單”的方式進(jìn)行交易。

部分房產(chǎn)交易時間延長成本增加

新規(guī)的影響還體現(xiàn)在房產(chǎn)交易周期上。

福州多家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)后期業(yè)務(wù)的工作人員說，現(xiàn)在如果顧客需要代理的話，二手房交易時間將大大延長，加上現(xiàn)在銀行貸款的發(fā)放速度較慢，三四個月能完成一套房的交易手續(xù)就不錯了。

此外，一些用他人名字買房的購房者，交易時間也大大延長。比如，A先生出國留學(xué)的兒子B有福州市區(qū)住宅的購買名額，A先生準(zhǔn)備用B的名字買房。在新政出臺之前，B只要回國一次出具一份授權(quán)文件，授權(quán)A先生代替他辦理買房、收房的全部手續(xù)，然后B在銀行貸款申請書上簽字（可以提前簽署）就可完成購房流程。新規(guī)出臺后，整個買房過程每當(dāng)有新的重要手續(xù)時，都要B給A先生一次授權(quán)，辦理一次公證，即為了買房B必須多次回國。

新規(guī)實施后，房產(chǎn)交易者的成本相應(yīng)增加。以二手房交易流程中的業(yè)主委托公證為例，以前“全權(quán)委托公證”至少包括代為查檔、簽約、簽署資金監(jiān)管協(xié)議、領(lǐng)取貸款承諾函、查詢征信、注銷抵押登記、遞件過戶、申請免稅、收款、交納稅款、辦理水電過戶等。新規(guī)要求“重大事項一次一委托”，雖然未明確哪些屬于重大事項，但抵押、解押、出售、代收房款四種情況應(yīng)屬重大事項，再加上代為簽約、代為遞件過戶等，重大事項少則五六項，多則十幾項，當(dāng)事人公證費將增加。

另外，根據(jù)新規(guī)，公證機(jī)構(gòu)只有在實質(zhì)審查后才能出具公證書，這也拉長了出證的時間。比如說，以前公證機(jī)構(gòu)查證婚姻關(guān)系看一下結(jié)婚證就行了，現(xiàn)在則要向婚姻登記部門核實結(jié)婚證的真?zhèn)?，這肯定會增加當(dāng)事人辦理公證的時間成本。