房企們“小目標(biāo)”千億？調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制到底是啥？福州這場(chǎng)論壇都說(shuō)了

1月，各家房地產(chǎn)企業(yè)2017年的數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。17家房企的銷(xiāo)售流量金額突破千億元大關(guān)，還首次出現(xiàn)3家“五千億”梯隊(duì)隊(duì)員。最近業(yè)內(nèi)都在熱議，房企是否會(huì)將1000億規(guī)模作為普遍的“小目標(biāo)”？另外，很多網(wǎng)友好奇，在樓市調(diào)控中反復(fù)提及的“長(zhǎng)效機(jī)制”，在新的一年是否有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作？新時(shí)代，人民對(duì)居住方面的“美好生活”具體有哪些需要？

這些問(wèn)題，在1月20日舉行的“融僑福州論壇”2018中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)高峰研討上引發(fā)了與會(huì)嘉賓的深度交流碰撞。

福建日?qǐng)?bào)新媒體海峽網(wǎng)當(dāng)天出席了其全國(guó)媒體專(zhuān)訪(fǎng)會(huì)，并對(duì)論壇進(jìn)行了4小時(shí)全景式直播。

1 “規(guī)模”優(yōu)先于“利潤(rùn)”

今年剛開(kāi)年，很多股民就感受到了地產(chǎn)股引領(lǐng)大盤(pán)走出的凌厲上升行情。顯然其中一個(gè)重要的因素，在于龍頭房企2017年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超乎預(yù)期。

易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹在論壇上介紹，碧桂園、萬(wàn)科、恒大是最先躍上“5000億”臺(tái)階的3家房企，還有6家房企在2017年首次進(jìn)入千億房企梯隊(duì)。其中，融創(chuàng)全年業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)140.3%，至3620億元，光光一個(gè)四季度業(yè)績(jī)就增長(zhǎng)了1575.3億元，這讓它同時(shí)成為四季度和12月的冠軍。

排行  企業(yè)名稱(chēng)  2017成交金額（億元）  1 碧桂園 5500.1 2 萬(wàn)科地產(chǎn) 5239 3 中國(guó)恒大 5131.6 4 融創(chuàng)中國(guó) 3620 5 保利地產(chǎn) 3150.1 6 綠地控股 3042.1 7 中海地產(chǎn) 2013.7 8 龍湖地產(chǎn) 1560.3 9 華夏幸福 1538 10 華潤(rùn)置地 1512 11 綠城中國(guó) 1457.1 12 金地集團(tuán) 1403.2 13 新城控股 1260.1 14 招商蛇口 1126.3 15 旭輝集團(tuán) 1040 16 世茂房地產(chǎn) 1010.2 17 泰禾集團(tuán) 1007.2 18 中南置地 963.2 19 陽(yáng)光城 915.3 20 正榮集團(tuán) 910.2 21 魯能集團(tuán) 893.7 22 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 891.2 23 富力地產(chǎn) 883 24 雅居樂(lè) 866.1 25 中梁地產(chǎn) 757.9 26 榮盛發(fā)展 730.2 27 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 723 28 融信集團(tuán) 703.1 29 中國(guó)金茂 693 30 藍(lán)光發(fā)展 689.1 31 中國(guó)鐵建 685.3 32 金科集團(tuán) 681.2 33 首開(kāi)股份 679.1 34 濱江集團(tuán) 615.1 35 祥生地產(chǎn) 567.6 36 融僑集團(tuán) 562.1 37 龍光集團(tuán) 560.1 38 首創(chuàng)置業(yè) 558 39 佳兆業(yè) 467.1 40 中國(guó)奧園 455.9

2017年TOP100房企中的絕大部分都超額完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。龍頭房企中，碧桂園以5500億元的業(yè)績(jī)，完成上調(diào)后的5000億元目標(biāo)的110%。恒大5132億元，完成全年4500億元目標(biāo)的114%。融創(chuàng)得益于高增長(zhǎng)，完成3000億元目標(biāo)的120.7%，業(yè)績(jī)完成率在所有房企中排在前列。

但是去年的行情并不是“皆大歡喜”的，大小房企的差距進(jìn)一步拉大。

據(jù)于丹丹介紹，從分規(guī)模房企的集中度來(lái)看，TOP10房企和其他梯隊(duì)房企的規(guī)模差異十分明顯。2017年TOP10房企已經(jīng)占據(jù)了近1/4的市場(chǎng)份額，集中度較2016年末提升了5.7個(gè)百分點(diǎn)。而其他梯隊(duì)房企的集中度增速則較低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至較2016分別降低了0.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

不同規(guī)模房企的數(shù)量變動(dòng)也反映了這個(gè)趨勢(shì)。全年業(yè)績(jī)500億以上的房企數(shù)量較2016年增加了15家；300億-500億規(guī)模和100億-300億規(guī)模的房企數(shù)量分別減少了4家和13家；而100億以下的房企數(shù)量增加了2家，200強(qiáng)房企的業(yè)績(jī)分布呈現(xiàn)了兩頭增多，中間減少的趨勢(shì)。

在這樣的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，房企是否已經(jīng)把規(guī)模作為主要的追求目標(biāo)？“1000億”會(huì)成為一個(gè)分水嶺嗎？

億翰股份董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，規(guī)模優(yōu)先于利潤(rùn)，“利潤(rùn)只是當(dāng)下的收益，而規(guī)模是未來(lái)的基礎(chǔ)。”規(guī)模是資源的載體，唯有規(guī)模才能承載更多資本、信息、人才資源。

當(dāng)不少人猜測(cè)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)飽和、“到頂”的時(shí)候，陳董事長(zhǎng)判斷，十年后中國(guó)將出現(xiàn)一批多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，它們可能均脫胎于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)。

在融僑福州論壇前召開(kāi)的全國(guó)媒體專(zhuān)訪(fǎng)上，海峽網(wǎng)了解到，一向以穩(wěn)健形象示人的融僑也計(jì)劃用三年左右實(shí)現(xiàn)1000億元的規(guī)模。“接下來(lái)兩到三年里面，一家房企如果沒(méi)有達(dá)到千億規(guī)模，應(yīng)該說(shuō)它是存在出局的可能性，或者以后只能做一些小的事情，在整個(gè)行業(yè)里面沒(méi)有太大的話(huà)語(yǔ)權(quán)。我們也是要邁入千億門(mén)檻，這點(diǎn)我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是很明確，也是堅(jiān)決的。”融僑集團(tuán)首席投資官鄭偉表示。

對(duì)于這個(gè)目標(biāo)如何分解實(shí)現(xiàn)，融僑有個(gè)“3+5+X”的布局。其中的“3”，一個(gè)是大本營(yíng)福州區(qū)域，另兩個(gè)是華東和華南區(qū)。“5”是5個(gè)二線(xiàn)城市區(qū)域，從北往南分別是天津、合肥、鄭州、武漢、閩南。“X”布局在西南區(qū)域，包括西安、重慶等。上面每個(gè)區(qū)域的目標(biāo)是100億-200億，中心城市要做到50億-100億，機(jī)會(huì)型城市是30億-50億。

此外，融僑將加強(qiáng)與其他房企的合作，加大在產(chǎn)業(yè)方面的落地力度，共同確保千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

然而融僑畢竟不是一家激進(jìn)風(fēng)格的房企。首席投資官鄭偉舉例，融僑想進(jìn)入華南區(qū)域，如果通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)，都難有好項(xiàng)目，而主要將立足于通過(guò)舊城改造的途徑來(lái)進(jìn)入。“這樣就意味著我們可能要靜下心來(lái)做項(xiàng)目，不可能是很快的。我們把規(guī)劃放在三年或者五年里面。”

“我們創(chuàng)始人林文鏡先生的想法不是做行業(yè)第一，畢竟他在回國(guó)做地產(chǎn)前，在國(guó)外就有很多產(chǎn)業(yè)。我們覺(jué)得，他想的是要給社會(huì)帶來(lái)什么，要給大家提供美好生活核心城市服務(wù)。”融僑集團(tuán)首席品牌營(yíng)銷(xiāo)官?gòu)垘r說(shuō)，“有一些企業(yè)是不放過(guò)布局任何的城市和產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閾?dān)心規(guī)模成長(zhǎng)得慢。而我們公司的這種營(yíng)銷(xiāo)壓力相對(duì)比較小，拿的地塊基本處于核心城市，所以去化容易。”

易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企進(jìn)入的城市的趨同性達(dá)到90%以上。為了做大規(guī)模，就不能仔細(xì)挑選城市，不得不廣泛地進(jìn)入一二線(xiàn)和三四線(xiàn)各城市。

于丹丹預(yù)測(cè)，未來(lái)3-5年，大房企仍會(huì)追求規(guī)模，而對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，規(guī)模已經(jīng)上了一個(gè)大臺(tái)階，將來(lái)更多是結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品上的比拼。房企的專(zhuān)業(yè)化將會(huì)促進(jìn)“小而美”的路線(xiàn)，縮短戰(zhàn)線(xiàn)，將自身優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)作為核心業(yè)務(wù)。對(duì)于規(guī)模300億左右的房企而言，增長(zhǎng)已經(jīng)遇到瓶頸，不進(jìn)則退。繼續(xù)擴(kuò)張的話(huà)，對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)管控和資金運(yùn)作能力都有較強(qiáng)的要求。