小區(qū)物業(yè)漲價引發(fā)官司 拒交物業(yè)費業(yè)主成被告

漲價了！海滄區(qū)維多利亞小區(qū)的物業(yè)服務費從原來的每平方米1.2元，漲到了1.9元。

物業(yè)想要漲價，業(yè)主卻要拒交。近日，業(yè)主李先生為此和物業(yè)公司對簿公堂。

物業(yè)起訴說，漲價合理合法，業(yè)主拒交不妥，因此將業(yè)主告上了法庭。業(yè)主卻答辯說，上調(diào)物業(yè)服務費程序不合法，因此拒絕繳納上漲后的物業(yè)費。

導報記者從廈門法院了解到，在物業(yè)官司當中，有90%的案件全都是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費的。從法院受理的物業(yè)官司來看，業(yè)主拒繳物業(yè)費具有普遍性，一些業(yè)主采取拒繳物業(yè)費的方式，以表達對物業(yè)服務的不滿。

上調(diào)物業(yè)服務費，究竟需要經(jīng)過哪些程序？對此，業(yè)主應當如何應對？針對這些問題，昨日，導報記者采訪了擅長處理物業(yè)官司的法學專家和律師。

起因：物業(yè)漲價，業(yè)主拒交

“我不是不交物業(yè)費，我只是拒絕接受擅自漲價。”業(yè)主李先生說，他不交物業(yè)費是為了以示抗議。

導報記者了解到，發(fā)生糾紛的維多利亞小區(qū)原本的物業(yè)費繳交標準是每月每平方米1.2元，不過，從2014年3月起，物業(yè)公司將物業(yè)費提高到每平方米1.9元。此后，業(yè)主李先生認為物業(yè)未與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務合同更改收費標準，屬于擅自上調(diào)價格，就再未繳交。

為此，物業(yè)公司將李先生告上了法庭。物業(yè)起訴稱，長達兩年多時間，被告業(yè)主拖欠物業(yè)費等6600多元，“滯納金”5800多元，共計12000多元。因此，物業(yè)要求李先生繳納欠費，并支付“滯納金”。

據(jù)了解，該小區(qū)的物業(yè)收費也經(jīng)過多次變化，2014年物業(yè)調(diào)價到每平方米1.9元。2015年初，業(yè)委會成立后，重新簽訂了物業(yè)服務合同，經(jīng)協(xié)商每平方米從1.9元下調(diào)到1.6元。2016年底，基于物業(yè)服務成本考量，物業(yè)費又調(diào)漲至每平方米1.9元。

焦點：上調(diào)收費，是否合法？

近日，海滄法院開庭審理此案。在法庭上，面對物業(yè)公司起訴，被告業(yè)主李先生答辯說，針對有爭議的其中9個半月物業(yè)費，應該依照原先1.2元的標準收取，現(xiàn)在，物業(yè)公司依據(jù)新的標準來收取物業(yè)費是錯誤的。

“物業(yè)要求先繳納有爭議的那部分物業(yè)費，否則拒收其他費用。”李先生說，其余無爭議部分的物業(yè)費，他曾經(jīng)主動要求繳納，但物業(yè)公司拒收。

前天，導報記者就此問題采訪了小區(qū)物業(yè)公司相關負責人王先生。他解釋說，根據(jù)相關規(guī)定，前期物業(yè)合同履行期間，物業(yè)服務成本發(fā)生較大變動時，可以依法調(diào)整收費標準。而在2014年，物業(yè)于調(diào)價前已經(jīng)取得業(yè)主雙過半同意，并進行了公示，即與業(yè)主重新約定了收費標準。所以，他認為物業(yè)的調(diào)價行為是合法的。

物業(yè)公司還表示，物業(yè)調(diào)高收費標準的方案經(jīng)海滄區(qū)發(fā)改局審查核實后出具了備案證明，同時還將證明在小區(qū)進行了公示。

對此，業(yè)主李先生反駁說，針對物業(yè)所謂的“備案行為”，他到海滄區(qū)發(fā)改局了解情況，當時發(fā)改局回復，這一備案行為非行政許可或?qū)徟瑑H僅是信息披露，物業(yè)收費應由物業(yè)公司和業(yè)主進行合同約定。“前期物業(yè)服務合同是由開發(fā)商和物業(yè)簽訂的，在合同有效期內(nèi)，任何漲價都必須由雙方以修改合同的方式進行。沒有經(jīng)過這一程序，即使獲得發(fā)改局備案，也是無效的。”業(yè)主認為，從發(fā)改局的《回復》可見，前期物業(yè)費無需發(fā)改局核準，所以該條款是無效的。

目前，此案還在審理中。

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不滿物業(yè)漲價 業(yè)主狀告物業(yè)

前天，維多利亞小區(qū)物業(yè)公司向?qū)笥浾咛峁┝艘环菖袥Q書。這一場官司，也是物業(yè)費糾紛，不過并非物業(yè)狀告業(yè)主，而是業(yè)主狀告物業(yè)“多收物業(yè)費”。最終，這一場官司以物業(yè)勝訴告終。

判決書顯示，2014年7月，維多利亞小區(qū)業(yè)主謝先生以物業(yè)公司違規(guī)多收取其物業(yè)費為由，將物業(yè)公司告上法院。

原告訴稱，被告從當年3月起，擅自將物業(yè)費從每平方米1.2元上調(diào)至1.9元，僅經(jīng)過發(fā)改局備案，未進行合同變更，收費不合法，應當退回四個月來多收取的389.2元。

被告物業(yè)則辯稱，調(diào)整經(jīng)過“雙過半”調(diào)查，并到發(fā)改局備案，調(diào)價合法有效。

此案歷經(jīng)兩審。最終，廈門中院終審判物業(yè)公司勝訴。判決認為，物業(yè)公司調(diào)整后的收費經(jīng)過有關行政機關備案通過，調(diào)整后的物業(yè)收費標準亦經(jīng)過公告，其調(diào)價行為應認定合法。法律并未對調(diào)價前的事前公示程序作出明確規(guī)定。雖然物業(yè)公司提交的公示照片不能直接反映調(diào)價行為經(jīng)過征詢業(yè)主提價的程序，但相關機關審核后出具了備案證明，同時還將備案證明在小區(qū)進行了公示，足以表明有關事項已取得雙過半業(yè)主的同意。而且，現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主均按調(diào)價后的標準來繳納物業(yè)費。

因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請求。

專家說法

漲價要公示 還要“雙過半”

廈門大學法學院黃健雄教授認為，如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會，物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標準。

如果前期物業(yè)服務合同期滿但未成立業(yè)主大會的，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在公布的指導價范圍內(nèi)重新約定。合同履行期間，物業(yè)服務成本發(fā)生較大變動，如要調(diào)整收費標準，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務成本變動情況進行公示，并經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意。

因此，調(diào)漲物業(yè)費須以修改合同方式進行，如果沒有經(jīng)過這一程序，即使獲得發(fā)改委備案，也是無效的。如果合同無效，收取滯納金就沒有依據(jù)了。

律師說法

服務有瑕疵 收費要“降價”

最近，廈門法院受理了多起業(yè)主拒繳物業(yè)費的官司。其中，不少業(yè)主因不滿物業(yè)公司的管理服務，所以拒絕交物業(yè)費。

對此，廈門資深律師林敏輝認為，當物業(yè)服務質(zhì)量與合同約定差別明顯時，業(yè)主可以要求減少物業(yè)服務費用。也就是說，當物業(yè)服務有瑕疵時，業(yè)主請求降低物業(yè)費用，應予支持。

最高人民法院相關的司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)提供了服務，但未達到合同約定的標準，法院應根據(jù)具體案情酌情減少業(yè)主欠交的物業(yè)費。

林敏輝提醒說，遇到類似物業(yè)糾紛，業(yè)主可以選舉合格的業(yè)主委員會，通過業(yè)委會解決。如果業(yè)主委員會協(xié)商不成的，只要過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司并另行選聘新物業(yè)公司。