廈門老舊小區(qū)加裝電梯難在哪？又該如何破解？

原標(biāo)題：廈門老舊小區(qū)加裝電梯難在哪？又該如何破解？

▲浦南新村一幢居民樓的唯一過道被電梯施工占用，居民每天出門和回家只能走“獨木橋”

▲不久前因加裝電梯施工挖開的深坑

▲康樂新村一期已有五六棟樓成功加裝電梯

典型案例

海峽網(wǎng)5月29日訊（海峽導(dǎo)報記者 林毅彬 朱黃 楊少華 陳永昌 文/圖）近日，浦南新村的46戶居民，因唯一的過道被施工占用，每天出門和回家，只能走“獨木橋”。這是不久前因加裝電梯施工挖開的深坑，只留下一米多的通道，用木板臨時搭了座“橋”，“橋下”是數(shù)米深的坑，居民們每天“過橋”戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

這個小區(qū)究竟發(fā)生了什么？廈門老舊小區(qū)加裝電梯又存在哪些急需破解的問題？近日導(dǎo)報記者展開多方走訪調(diào)查。

現(xiàn)狀

浦南新村老居民樓加建電梯 百余居民必經(jīng)之路被占用

位于思明區(qū)東浦路的浦南新村是建成20多年的老社區(qū)，最近，住在該新村203單元的劉阿婆（化名）很煩惱。不久前，她家樓下唯一的過道被人挖出一個深坑，施工方只在一側(cè)用幾塊木板搭設(shè)了一條一米多寬的過道，留給居民通行。

導(dǎo)報記者來到現(xiàn)場看到，該深坑位于197單元樓梯口位置，周圍用綠色圍網(wǎng)遮擋，圍擋面積十余平方米。圍擋下方，是一個數(shù)米深的坑，坑中有大量積水，一些電線和管線清晰可見。這是這棟樓居民唯一的通道，把過道挖開，居民們通行怎么辦？施工方在靠近樓梯一側(cè)預(yù)留了一米多的空間，搭上幾片木板，形成臨時的“獨木橋”。

導(dǎo)報記者試著在上面行走，發(fā)現(xiàn)“橋面”顫顫巍巍，并不牢固，下雨天難免濕滑，隱患明顯。導(dǎo)報記者看到，還有居民騎著電動車從“橋上”經(jīng)過，搖晃的木板讓人不禁捏一把汗。“是197單元在建電梯，我每天接送孫子都要走這個獨木橋，有一次下雨差點摔倒。天天經(jīng)過這里，真的很擔(dān)心木板斷了或者腳下打滑掉下去。”與劉阿婆有同樣困擾的，是199號、201號、203號單元的46戶上百名居民。“一開始我們根本不知道他們在挖什么，以為是維修線路，后來才知道是197單元集資建電梯。”201單元住戶曹先生（化名）說。

居民們介紹，事情發(fā)生在去年底，197單元共16戶人家，在801業(yè)主林鴻熙的牽頭下，經(jīng)該梯三分之二以上業(yè)主同意，并經(jīng)過各級審批后便著手開工。“建電梯是好事，但是為什么選址在我們的過道上，讓人不理解。”曹先生憂心忡忡。

糾紛

到底能不能在這里建？雙方各執(zhí)一詞

去年10月底，電梯開工建設(shè)，施工方開挖綠化帶，還要拆除信報箱，甚至準備敲打197梯1樓的承重墻，遭到了幾個老人的阻止。進行了一半的工程一度停滯。

直到今年5月3日，施工設(shè)備再次進場。事情一出，引發(fā)軒然大波。“我們找到牽頭的業(yè)主林鴻熙，被他直接懟回來，他說他們有批文，都是嚴格按照流程走的，有問題可以去投訴。”居民陳先生說，林鴻熙稱，他們拿到了規(guī)劃和建設(shè)部門的批文，并且電梯建好后，針對占用的部分，會在旁邊重新開辟出一條路。“我們覺得不可能，旁邊是綠化帶和化糞池，哪里還有位置來建路？消防也過來看過，但是因為還沒完工，沒辦法定性。園林部門認為占用綠化帶再建一條路沒有操作性。”

吳阿姨說，“他們挖斷了污水管，還把通信線路破壞了，我們家座機20多天都沒信號。”居民們?yōu)榇伺c施工方和林鴻熙產(chǎn)生了分歧，甚至多次爆發(fā)口角。警方和城管人員數(shù)次出面調(diào)解，物業(yè)和街道也參與協(xié)調(diào)，“林鴻熙揚言，除非有上頭的批文讓其停工，他才回填。”雙方僵持不下。

物業(yè)

不支持加裝行為 每天都打施工方電話

物業(yè)方面是怎么看待電梯施工的？又做了哪些工作？

“對于這次施工，我們物業(yè)沒有蓋章，也沒有簽字。我們不支持他們的施工行為。”昨天下午，浦南新村物業(yè)方廈禾物業(yè)的郭主任告訴導(dǎo)報記者，最近橙色高溫警報，但物業(yè)每天都頂著毒辣的太陽，去電梯“挖坑”現(xiàn)場巡邏。“剛剛?cè)ツ沁呇擦艘蝗貋?。我們在周圍做了告示，提醒業(yè)主和小孩別靠近。”郭主任說。

事發(fā)后，物業(yè)和施工方及牽頭加裝電梯的業(yè)主保持溝通，“給施工方打了十多次電話了，幾乎每天打一個。牽頭裝電梯的業(yè)主一開始不太配合，近期他出境了，我們通過各個渠道和他協(xié)商溝通，才達成一致。業(yè)主現(xiàn)在表態(tài)停止施工了。”郭主任表示。

由于處于中考前期，各方對施工的時間有所顧忌。“力求機械施工的時間和作業(yè)聲音，不能給居民和考生帶來影響。”據(jù)物業(yè)工作人員調(diào)查分析，現(xiàn)場的大坑“深度2米，方量大約兩車左右”。

讓物業(yè)工作人員擔(dān)心的是，“施工方把埋在地下的污水管和雨水管換成PVC管了，我們要求采用水泥管或者波紋管，確保質(zhì)量和結(jié)實程度。”

物業(yè)向廣大業(yè)主表示，將抓緊時間，敦促施工方盡快恢復(fù)。“消防部門和建設(shè)部門下來檢查過多次，態(tài)度也很明確。我們將在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，溝通協(xié)調(diào)各方，為小區(qū)廣大業(yè)主出行做好安全保障工作。”

施工方

我們沒犯法吧？過幾天就會把坑填上

廣大業(yè)主和物業(yè)關(guān)心的坑土回填工作，執(zhí)行進度如何呢？

昨天，導(dǎo)報記者聯(lián)系了施工方負責(zé)人包先生。對于浦南新村業(yè)主們的擔(dān)憂，包先生“反應(yīng)很大”，“首先，我沒犯法吧？我們犯法了嗎？其次，工序我要安排一下，沒有必要跟每個人都講一遍吧？”聽說是“填坑”的事情，包先生有了情緒。

待他情緒稍微平靜以后，他表示，“我們不是故意拖著，現(xiàn)在已經(jīng)在安排了。過兩天就可以弄好，用兩車土回填。”

相關(guān)規(guī)定

老舊小區(qū)加裝電梯須“三分之二以上”業(yè)主同意

導(dǎo)報記者從相關(guān)部門獲悉，如果樓宇加建電梯的事項已獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并獲得了規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，該加建電梯的行為合法。

2015年3月27日，《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》出臺，規(guī)定只要三分之二以上業(yè)主同意即可獲得審批實施。這解決了老舊住宅加裝電梯實施過程中的瓶頸問題，改變了原來的“一票否決制”，廈門加裝電梯工作得到有效推進?！吨笇?dǎo)意見》明確，延續(xù)原有財政補貼政策，補貼標(biāo)準為：停靠六個樓層的一部電梯給予財政補貼22萬元，每增減一個?？繕菍酉鄳?yīng)增減補貼0.5萬元。補貼時間為，在2010年11月18日至2017年12月31日期間已開工的增設(shè)電梯項目，并于2018年6月30日前報送申請資料的；除商品房外，已按照本意見規(guī)定增設(shè)電梯，電梯竣工驗收合格后，財政部門給予資金補貼。

允許加裝電梯的既有住宅適用范圍：本市建成區(qū)內(nèi)具有合法權(quán)屬證明的四層及四層以上無電梯既有住宅。單梯為單一產(chǎn)權(quán)的住宅及別墅不得申請加裝電梯?！吨笇?dǎo)意見》還設(shè)定了每層住戶分擔(dān)的出資比例，同時規(guī)定一、二層住戶免出資并可無償使用電梯，達到對低層住戶一定利益補償?shù)哪康?。一些項目在實施過程中還按照住戶自愿商定的原則，對利益受損較大的低層住戶做出經(jīng)濟補償。

對既有住宅增設(shè)電梯，需要編制初步方案，包括：規(guī)劃用地、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等的可行性分析等多方面內(nèi)容。

此外，要在小區(qū)顯著位置就相關(guān)事項進行公示，公示期15天。公示期滿，業(yè)主間經(jīng)協(xié)商、調(diào)解仍無法達成一致的，由規(guī)劃主管部門召開聽證會，并依據(jù)聽證會情況提出處理意見。如果方案沒有經(jīng)過上述程序就實施，其他業(yè)主可以請求街道、居委會組織調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

導(dǎo)報記者獲悉，目前指導(dǎo)意見的三年有效期已截止，新的規(guī)定尚未出臺，是否延續(xù)舊的規(guī)定，尚不得而知。

難點

業(yè)主間三方面差異導(dǎo)致電梯安裝難

導(dǎo)報記者多方走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)電梯加裝并不是那么順利，協(xié)商過程中幾乎要經(jīng)過一波三折。他們面臨的問題也五花八門，可謂“家家有本難念的經(jīng)”。歸納起來，大致有以下難題：

1.低層業(yè)主協(xié)商難。導(dǎo)報記者了解到，低層業(yè)主多數(shù)指1-3層的業(yè)主。正常情況下，多數(shù)人爬三層樓梯不至于太累，屬于體能接受“正常范圍”。所以，他們對于電梯的需求并不強烈，加裝的積極性比較低。同時，他們更多會考慮到樓層采光。“裝了電梯后，容易影響采光，變得更暗。”這是許多低層業(yè)主的慣性反應(yīng)。

2.經(jīng)濟問題。裝一部電梯并不便宜，多數(shù)要四五十萬元，扣除政府補貼，加上低層用戶減免、補償?shù)馁M用，每戶要承擔(dān)的費用，少則幾萬元，多則上十萬元。如果，業(yè)主之間經(jīng)濟水平參差不齊，有的人難以承受，勢必會影響電梯加裝。

3.老舊小區(qū)有許多房子并非業(yè)主自住，而是用于出租，這也影響了業(yè)主加裝電梯的積極性。“自己不住在這邊，當(dāng)然無所謂啦，大不了租金便宜點。”在采訪中，有些業(yè)主就表示，他們算了一筆賬，“裝電梯太貴了，算來算去還是不劃算”。業(yè)主劉先生表示，“自住戶太少的話，根本裝不成。”

他山之石

康樂新村一期

努力協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系 促成電梯順利加裝

25日，導(dǎo)報記者走訪了康樂新村一期，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)共有五六棟樓加裝電梯，有的目前仍在施工中。

331號樓有7層住戶（不包含1樓的儲物間），加裝的是一部嵌入式電梯，電梯兩側(cè)剛好是樓體內(nèi)凹部分的外墻，正面則采用玻璃透光材質(zhì)，光線良好。據(jù)該棟樓的業(yè)主李阿姨介紹，電梯是前年裝上去的，當(dāng)時業(yè)主間協(xié)調(diào)挺順利的，低層的住戶也支持，“一二層的業(yè)主不用出錢，可以免費使用；三層的業(yè)主可以獲得一定的補貼”。李阿姨稱，幾乎整棟樓都是同事，鄰里關(guān)系也好，玻璃的電梯外墻也不影響采光，所以安裝之后大家都比較滿意。而299號樓的電梯，在今年4月份正式投入使用。電梯是觀光式的，除了電梯門，三面都是透明的玻璃墻，光線極好。電梯設(shè)在樓體之外，原本樓梯轉(zhuǎn)臺的外墻被打通，與其連通，如此反而形成了一個走廊，走廊兩側(cè)是玻璃窗。業(yè)主張女士對此很是滿意，“走廊有10平方米左右。不僅空間、光線增加了，也更通風(fēng)了，一開門頓時會覺得空曠了許多”。

盧女士被推舉為該棟樓的“樓長”，也是電梯加裝的牽頭人，她表示，“電梯加裝最難的還是業(yè)主間的協(xié)調(diào)”。為此，他們建立了微信群，前后多次動員，也開了很多會，費時一年多才協(xié)調(diào)下來，“我們這棟樓算是比較順利的了，有的樓好幾年都沒協(xié)商成功”。

說到協(xié)商成敗，盧女士認為除了跟業(yè)主收入水平相關(guān)外，另外還有兩個重要因素：自住戶的比例、鄰里和睦程度。“業(yè)主自己沒住，用于出租的，他們比較無所謂，多數(shù)人不想花這筆錢。”盧女士說，自住戶的比例太低，基本上裝不了電梯。而鄰里關(guān)系也很關(guān)鍵，如果關(guān)系比較融洽，思想工作也容易做，大家也會支持配合。

盧女士還表示，低層住戶難說服，一方面是他們電梯的實際需求不大，還有就是擔(dān)心電梯影響采光。這時候，除合理的補償方案外，好的電梯設(shè)計方案很關(guān)鍵。“確實有的電梯加裝后影響采光，對此，我們多次和承建方研究電梯設(shè)計的方案，盡量不影響采光。他們也積極上門給業(yè)主仔細講解方案。”盧女士說，電梯設(shè)計方案確實不錯，光線和面積都增加了，大家很快也就同意加裝。“現(xiàn)在小區(qū)有不少想加裝的業(yè)主，過來觀摩后都躍躍欲試。”“我們樓有一戶沒參與電梯加裝，最近對方有租借電梯的想法。雖然價格未確定，但這種方式是可行的。”盧女士說，對于將房子出租的業(yè)主，租借的方式可以借鑒。

提醒

加裝電梯產(chǎn)生矛盾可請司法部門調(diào)解

電梯加裝，在實際操作中，最大的阻礙往往是業(yè)主意見不一，導(dǎo)致“談判破裂”。人民調(diào)解在電梯加裝糾紛中具有重要意義，為此，司法部門建立了調(diào)解機制。

導(dǎo)報記者從廈門市司法局獲悉，針對這一問題，他們將充分調(diào)動基層司法所和社區(qū)調(diào)解委員會的資源，調(diào)解分歧。電梯加裝是一種居民自治，值得倡導(dǎo)，司法部門將把好法律觀，做好正面引導(dǎo)。

相關(guān)司法工作人員表示，通過訴訟的方式耗時長，成本高，效果未必好。通過調(diào)解，能讓雙方從改善生活環(huán)境、建立和諧鄰里關(guān)系出發(fā)，提出合理訴求，從而巧妙化解糾紛。