老婆瞞著老公賣房賠了50萬！配偶不知情 合同有效嗎？

原標題：老婆瞞著老公賣房賠了50萬！配偶不知情 合同有效嗎？

臺海網(wǎng)12月18日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文 陶小莫/漫畫）老婆簽字賣房收錢，老公卻聲稱“不知情”，拒不配合過戶。這種情況，賣房合同有效嗎？賣出去的房子，能不能討回來？遭悔約的購房者，又該如何維權索賠？

近日，導報記者從廈門中院和各區(qū)法院了解到，最近因“配偶不知情”引發(fā)的購房糾紛不少，其中很多都是夫妻一方單獨與購房人簽訂賣房合同，事后，配偶以“不知情”為由起訴，主張賣房合同無效，要討回出售的房產(chǎn)。

法官提醒說，如果夫妻當中的一方瞞著配偶擅自出賣房屋，在配偶對房屋買賣協(xié)議不予追認的情況下，該協(xié)議對不知情的配偶不具有法律約束力。這種情況下，購房人主張繼續(xù)履行合同辦理過戶，通常無法得到法院支持。不過，購房人可以另行向房產(chǎn)出售人主張賠償。

案例1 瞞著老公賣房，她被判賠50萬

老婆瞞著老公賣房，老公不予以追認，拒絕配合辦理過戶，劉女士為此付出了巨大的代價。近日，廈門中院開庭審理了這樣一起購房糾紛，最終判決要求賣房人劉女士賠償50萬元給購房人李先生。

據(jù)悉，此前雙方已經(jīng)打過一場官司，第一場官司，是劉女士的丈夫王先生起訴，聲稱他對妻子的賣房行為“不知情”，主張妻子瞞著他簽訂的賣房合同無效。當時，法院判決支持了王先生的訴求，認定其妻子劉女士沒有代理權而以丈夫王先生名義訂立的無效合同，對王先生不發(fā)生效力。

最近，雙方又打了第二場官司，這次是購房人李先生狀告賣房的劉女士，要求她賠償損失。

經(jīng)查，2016年3月5日，劉女士通過中介介紹，以其配偶王先生（甲方）名義與購房人李先生（乙方）簽訂了一份《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議約定，乙方向甲方購買位于思明區(qū)的訟爭房屋，建筑面積為129.16平方米，成交總價為406萬元。當時，劉女士以王先生代理人名義簽署了該協(xié)議。

合同簽訂當日，劉女士還簽署了一份《產(chǎn)權人及共有權人未到場聲明》，聲明上述合同由劉女士代表配偶王先生簽訂，同時其本人保證該房產(chǎn)沒有其他共有權人，并保證產(chǎn)權人對上述合同進行簽字確認或向買方及居間方提供關于出售上述房產(chǎn)的公證委托書。如果因產(chǎn)權人未在合同上簽字造成了上述合同無效或撤銷，劉女士將向買方承擔相當于定金數(shù)額（人民幣50萬元及裝修費用）的損害賠償金。

合同簽訂后，李先生已依約支付了定金20萬元。不過，后來因王先生并未追認訟爭房產(chǎn)協(xié)議，劉女士通過轉賬方式將前述20萬元定金轉賬退還李先生。

近日，買房不成的李先生將劉女士告上法庭，要求劉女士根據(jù)約定承擔締約過失責任，向李先生支付損害賠償金50萬元。

面對李先生起訴的巨額索賠，被告人劉女士答辯說，丈夫王先生之所以拒絕追認，根本原因在于該協(xié)議顯失公平。劉女士對合同無效并不存在任何過錯。所以，李先生主張賠償，沒有法律依據(jù)。

經(jīng)審理，思明區(qū)法院作出一審判決，要求被告劉女士向原告李先生賠償50萬元。

一審宣判后，劉女士不服判決向廈門中院提起上訴。近日，中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

法官說法

未能實現(xiàn)承諾賣方應當賠償

法官分析說，本案中，劉女士未經(jīng)訟爭房屋產(chǎn)權人王先生授權，仍然以丈夫王先生名義賣房，并訂立訟爭房產(chǎn)協(xié)議。該賣房協(xié)議未經(jīng)王先生追認，所以對王先生不發(fā)生效力，依法應由簽協(xié)議的劉女士承擔責任。

本案劉女士系完全民事行為能力人，其簽訂的《產(chǎn)權人及共有權人未到場聲明》對協(xié)議如果未經(jīng)產(chǎn)權人追認而致使無效的責任進行了明確約定，是其真實意思表示，理應對劉女士具有約束力。

現(xiàn)在，因劉女士在該聲明中所作承諾未能實現(xiàn)，所以買受人請求劉女士承擔相當于定金數(shù)額（人民幣50萬元及裝修費用）的損害賠償金的條件具備，買受人有權據(jù)此主張損害賠償。

案例2 簽約次日反悔，她也賠了73萬

李女士在簽了《房屋買賣合同》后次日就反悔，結果為此賠了73萬元。不久前，廈門中院針對該案作出判決，認定被告李女士違約，要支付給購房人73萬元賠償金。

據(jù)了解，被告的女子姓李，她賣的是和丈夫共有的房產(chǎn)，這套房子位于思明區(qū)。2016年3月27日，李女士與購房人袁小姐簽訂了《房屋買賣合同》，約定成交價格為365萬元。袁小姐支付定金30萬元。

但是，簽約后次日，李女士就反悔了。她以“配偶不同意出售共有房屋”為由悔約。兩天后，李女士退還定金30萬元。

李女士悔約后，因雙方磋商未果，袁女士將李女士告上了法庭。袁小姐起訴認為，李女士以配偶不同意為由毀約，應按合同約定賠償違約金，即成交價365萬元的20%，共計73萬元。

近日，廈門中院作出判決，認定被告李女士應當承擔違約責任，支付73萬元賠償金。

法官說法

簽約后立即反悔，也要擔違約責任

法官說，房屋買賣須慎重，簽約后立即反悔也要按約定承擔責任。本案中，雖然訟爭房產(chǎn)為李女士夫妻共有，李女士主張與袁小姐簽合同未經(jīng)其配偶同意，但是，根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，李女士與袁小姐簽訂的買賣合同應為有效合同，只是因未經(jīng)共有人同意導致合同“履行不能”。

根據(jù)訟爭合同約定，“甲方（指李女士）承諾其配偶和其他共有權人均知曉并認可本次買賣行為”、“因一方違反《房屋買賣合同》及本附件的承諾被解除、撤銷或認定無效，則違反承諾一方應向另一方支付不超過成交價格的20%作為賠償金”。

因此，李女士未經(jīng)共有權人同意擅自處分共有財產(chǎn)并對買受人作出承諾，導致合同履行不能，李女士應承擔合同約定的違約責任。

案例3 老公賣房老婆不知 賣出的房能否收回？

老公賣房老婆不知情，賣出的房子能否收回？此前，海滄區(qū)法院也曾開庭審理過這樣一起因夫妻意見不一引發(fā)的購房糾紛。

據(jù)購房人孫先生起訴說，之前，他與賣房人薛先生及其妻子簽訂了一份《房產(chǎn)買賣合同》，約定對方將位于海滄區(qū)的一套房屋出售給他，定金為60000元。

不過，簽訂合同的時候，賣方薛先生的太太并沒有到場。由于這套房子屬于夫妻共同財產(chǎn)，需要夫妻共同簽字才能出售，當時薛先生代妻子簽了字。

合同簽訂當天，孫先生向被告薛先生支付了60000元定金，但后來，薛先生夫妻卻遲遲不配合辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

為此，孫先生將薛先生夫妻二人告上法庭，要求他們立即返還定金并支付利息。

面對起訴，被告薛太太答辯稱，訟爭房屋是夫妻共同財產(chǎn)，丈夫出售房屋時，她并不知情。后來，薛太太知道情況后，明確表示不同意丈夫出售。

被告薛先生也說，他是瞞著妻子擅自與孫先生簽訂了房屋買賣合同。

最終，海滄區(qū)法院作出一審判決，認定被告薛先生的行為構成違約，要求其按照合同約定，將收到的定金返還給購房人孫先生。

法官說法

妻子不予追認房產(chǎn)不能過戶

丈夫擅自出賣房屋，協(xié)議對妻子是否具有法律約束力？對此，法官說，本案訟爭房屋系被告夫妻的共有財產(chǎn)，但薛先生在未得到妻子授權的情況下，擅自以薛太太委托代理人身份與原告簽訂了房屋買賣合同，在事后亦未取得妻子的追認，因此薛先生的該項代理行為對薛太太不發(fā)生效力，應由薛先生自行承擔責任。

薛先生的售房行為超越了其處分權，在薛太太不同意售房的情況下，房屋買賣合同不能實際履行，孫先生無法取得房屋所有權。因此，薛先生的行為已構成違約，應承擔相應違約責任，返還定金。