買賣二手房注意事項(xiàng) 這些法律知識(shí)你都了解了嗎？

大部分漳州市民在買賣二手房屋時(shí)，會(huì)選擇通過房地產(chǎn)中介尋找房源或客戶。二手房買賣涉及發(fā)布（尋找）房源、網(wǎng)簽備案、轉(zhuǎn)移登記、稅務(wù)申報(bào)、銀行貸款等等一系列手續(xù)，專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)熟悉相應(yīng)的法律知識(shí)，了解手續(xù)的辦理流程，擁有廣泛的信息資源，能夠更好地幫助買賣雙方達(dá)成交易。在缺乏專業(yè)知識(shí)的情況下，買賣雙方付出一定的報(bào)酬，選擇一家合法合規(guī)、業(yè)務(wù)熟練的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)事宜，的確是個(gè)省心省力的選擇。

不過，有時(shí)候由于缺乏相關(guān)法律知識(shí)，買賣雙方容易在不經(jīng)意間落入陷阱，又由于缺乏切實(shí)的證據(jù)而難以維護(hù)自身的合法權(quán)益。記者請(qǐng)漳州市住建局工作人員和市民聊聊，通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)交易房屋時(shí)必須具備的知識(shí)。

沒有成交免傭金

要點(diǎn)一：在成交失敗的情況下，可以不向提供居間服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)支付傭金。兩家或兩家以上機(jī)構(gòu)合作成交的，只需要按照一宗業(yè)務(wù)支付傭金。

依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)。

提示：在交易過程中，市民往往會(huì)遇見這樣的問題：通過房地產(chǎn)中介發(fā)布或?qū)ふ曳吭?，因?yàn)榉N種原因交易失敗，卻還要向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)支付一筆數(shù)額不菲的中介費(fèi)?；蛘咴谫I賣雙方選擇了不同中介機(jī)構(gòu)的情況下，房屋成交后卻面臨雙頭收費(fèi)的情況，買一套房，交兩次傭金。上述這兩種行為都是違反規(guī)定的。以后如果大家遇見這樣的情況，果斷拒絕吧。

房源不能隨便發(fā)

要點(diǎn)二：中介機(jī)構(gòu)在取得業(yè)主本人或公證委托人同意前，不得私自對(duì)外發(fā)布房源。

依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。

提示：2019年住建部等6部門聯(lián)合通報(bào)了首批住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)典型案例，其中就涉及某地區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在未經(jīng)出租人委托的情況下，擅自對(duì)外發(fā)布房源信息的案例。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十五條，違反本辦法第二十二條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自對(duì)外發(fā)布房源信息的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款。

“低進(jìn)高出”要提防

要點(diǎn)三：中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中不得低進(jìn)高出賺取差價(jià)。

依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。

提示：當(dāng)前市場上，有部分中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中，通過壓低賣房人的出售價(jià)格，向買房人提高出售價(jià)格的方式，利用信息差賺取差價(jià)。這是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明令禁止的行為。中介機(jī)構(gòu)提供居間代理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向買賣雙方提供平等、真實(shí)的交易信息，從而賺取傭金。買賣雙方在通過中介機(jī)構(gòu)成交過程中可要注意提防。

“陰陽合同”不可取

要點(diǎn)四：同一房屋不得簽訂不同交易價(jià)款的合同。

依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第五款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。

提示：這就是我們平常所說的“陰陽合同”。部分房地產(chǎn)中介在填寫《存量房買賣合同》時(shí)的交易價(jià)格，往往低于私下簽訂交易合同時(shí)的交易價(jià)格，美其名曰替交易雙方節(jié)省稅費(fèi)，卻不知這樣的操作已經(jīng)涉及非法規(guī)避稅費(fèi)。同時(shí)，簽訂“陰陽合同”，也很容易給中介機(jī)構(gòu)留下漏洞，賺取差價(jià)。

“隔套出租”不安全

要點(diǎn)五：中介不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第六款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

分析：中介機(jī)構(gòu)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，即平常說的“隔套出租”。部分中介機(jī)構(gòu)在承接產(chǎn)權(quán)人的租賃業(yè)務(wù)后，為追求利益擴(kuò)大化，將原本成套的房屋分割成一個(gè)一個(gè)的小隔間用于出租。這種行為違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《商品房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，擅自改變房屋規(guī)劃用途，出租如陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間等不符合居住條件的位置，也違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，由于用于隔套（間）的隔板多為木質(zhì)板材，不符合消防工程強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，存在安全隱患。

■記者 張晗 通訊員 馬駿凌 鄭英珠