9名留學(xué)生在加2.88億購豪宅 其中2億是銀行貸款

近日，一則9名中國留學(xué)生買下加拿大溫哥華格雷岬區(qū)共計5700萬加元（約2.88億人民幣）豪宅的新聞引發(fā)大量關(guān)注。因買賣文件上顯示9名買家職業(yè)信息均為“學(xué)生”，且多是通過銀行貸款買房，在當(dāng)?shù)匾馉幾h。

前街一號記者采訪了向媒體披露前述學(xué)生購房消息的加拿大新民主黨房產(chǎn)評論員大衛(wèi)•伊比，他表示，近兩年來，溫哥華地區(qū)的房價上漲幅度極大，漲幅和價格均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民可以負(fù)擔(dān)的水平，與此同時，當(dāng)?shù)劂y行貸款給無收入來源的家庭主婦和留學(xué)生購買房產(chǎn)，也引起不少當(dāng)?shù)鼐用褓|(zhì)疑。

溫哥華所屬的BC省財政部新聞處杰米•愛德華森向記者表示，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門早前就曾發(fā)文，表示將嚴(yán)查銀行的放貸流程，其中包括申請者的收入狀況審查等內(nèi)容。

溫哥華房價近年來一直處在持續(xù)不斷上漲當(dāng)中，與此同時，當(dāng)?shù)毓べY水平卻未見明顯增長，因此引來不少市民抗議，部分居民因此將高房價歸咎于出手闊綽的中國買家。相關(guān)專家表示，溫哥華房價上漲與當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r有關(guān)，中國買家購置豪宅一定程度上主要影響的是當(dāng)?shù)鬲殫澴≌膬r格，對整體影響有限。

01、9名中國留學(xué)生購價值近3億豪宅

大衛(wèi)•伊比向前街一號記者提供了他獲得的房屋買賣文件，這份文件顯示，過去近2年中，9名購房者在溫哥華格雷岬區(qū)購買了9處房產(chǎn)，總價值達(dá)5700萬加元。9處房產(chǎn)中，價值最貴的一處房產(chǎn)售價為3110萬加元（約1.57億人民幣），最便宜的一處房產(chǎn)售價也達(dá)185萬加元（約934萬人民幣）。售價最高的這處房產(chǎn)，正是今年5月份曾一度引發(fā)關(guān)注的留學(xué)生購房者“周天宇”（音譯Tian Yu Zhou）。

“我無法確定這9人是否都是中國留學(xué)生，”伊比說，因為這份文件上并未顯示購房者的國籍信息，他們只能通過登記的漢語拼音姓名判斷，這9人很可能為華裔。

在文件中，9名購房者的職業(yè)信息均顯示為“學(xué)生”，其中5人為全款買房，另外4人系貸款買房。在總計達(dá)5700萬加元的購房款中，有4000萬加元來自銀行貸款。在這9套房產(chǎn)中，有兩處房屋產(chǎn)權(quán)為一名學(xué)生和另一人共同擁有。售價高達(dá)1.57億的這處房產(chǎn)為學(xué)生與一名女商人共同擁有，學(xué)生擁有99%的產(chǎn)權(quán)。另一處房產(chǎn)顯示為一名學(xué)生和另一未登記職業(yè)信息的人士所有，同樣為學(xué)生擁有房屋99%的產(chǎn)權(quán)。

02、家庭主婦也是主要買家

事實上，除了留學(xué)生之外，家庭主婦也是溫哥華房市的一大主力買家。

2015年，加拿大不列顛哥倫比亞大學(xué)教授嚴(yán)安迪（音譯）曾對包括格雷岬區(qū)在內(nèi)的溫哥華市西部社區(qū)房產(chǎn)所有者情況進(jìn)行了調(diào)查，并撰寫了研究報告。這份報告顯示，在2014年8月到2015年2月這六個月的時間段內(nèi)，溫哥華售出的172處百萬加元級別房產(chǎn)中，除了5%為公司所有的房產(chǎn)外，個人購房交易中占第一位的購房者為“家庭主婦”，這一人群的購買量占到總交易量的32%，其后才是職業(yè)信息登記為“商人”的購房者，占到18%，再次分別為“管理人”和“學(xué)生”，各占4%。

此外，嚴(yán)安迪還發(fā)現(xiàn)，66%的購房者的姓名均為漢語拼音，且越是售價高的住宅，這些疑似華裔的購買者就越多。在價值400-400萬加元（2021萬-2526萬人民幣）的房產(chǎn)交易記錄中，姓名為漢語拼音的購買者占比高達(dá)95%。值得注意的是，在這些購房交易中，82%的購房行為都是通過銀行貸款完成。

03、無收入者獲高額貸款引爭議

這些購房文件顯示，為學(xué)生購房者提供貸款服務(wù)的分別為加拿大蒙特利爾銀行、加拿大帝國商業(yè)銀行和匯豐銀行。

“我們好奇的是，銀行為什么會愿意給這些沒有收入來源的人提供如此高額的貸款。”伊比表示，在加拿大當(dāng)?shù)?，本國居民通過銀行申請貸款時往往要經(jīng)歷嚴(yán)苛的審查，需要提供工資流水、收入狀況等各種信息，要想順利通過審查得到貸款并非易事。但這些留學(xué)生和家庭主婦并無明顯的收入來源，卻能獲得貸款，令不少當(dāng)?shù)鼐用褓|(zhì)疑銀行在辦理貸款時存在雙重標(biāo)準(zhǔn)，不少居民甚至認(rèn)為銀行根本沒有對這些留學(xué)生申請者進(jìn)行審查。

按照加拿大帝國商業(yè)銀行的規(guī)定，申請住房按揭貸款必須提供收入和工作證明，且申請者的收入水平必須能夠支付分期付款，此外申請者還應(yīng)當(dāng)能夠承擔(dān)至少5%的首付。此外，如果申請人不具備貸款資格，則需要擔(dān)保人為其擔(dān)保。

對于收入水平和月供額之間的比率，銀行并無具體規(guī)定，而是根據(jù)申請人填寫的家庭年收入和首付金額判斷是否同意貸款、具體的貸款金額和年限。另外幾家銀行也都無一例外，規(guī)定申請貸款者需要提供收入和工作證明，并具備還款能力。記者就如何為留學(xué)生辦理貸款一事多次聯(lián)系前述幾家銀行，但截至發(fā)稿時，仍舊未獲回應(yīng)。

04、地產(chǎn)中介：“這些小孩子很有錢”

留學(xué)生買房一事在溫哥華地產(chǎn)中介王大衛(wèi)（音譯）看來并不稀奇。他告訴記者，自己早在10年前就曾接待過類似的留學(xué)生客戶。“這些小孩子很有錢的，動輒就買成百上千萬（加元）的房子。”

對于這些學(xué)生能夠順利貸款一事，他也認(rèn)為這很正常。據(jù)王大衛(wèi)介紹，當(dāng)?shù)貙彿繘]有國籍限制，因此一直都有不少華人前往溫哥華買房。由于留學(xué)生沒有收入來源，因此在申請貸款時需要向銀行提供其父母的收入證明以及財產(chǎn)狀況等相關(guān)材料，不存在部分居民認(rèn)為的不經(jīng)審查辦理貸款的情況。

此外，能否在當(dāng)?shù)劂y行順利申請貸款，還與申請人或其家人在該銀行的存款有關(guān)。王大衛(wèi)說，有些當(dāng)?shù)劂y行在為留學(xué)生辦理貸款時，會要求其在該行保有一定數(shù)額的存款。通常當(dāng)?shù)劂y行在辦理貸款時會給本國居民提供房產(chǎn)總價80%左右的貸款，但給外國居民的貸款額度一般在60%左右。當(dāng)然，如果申請者在該銀行的存款額達(dá)到足夠多的數(shù)量，銀行也可以為其提供80%的貸款，即使申請者是外國買家。”

05、當(dāng)?shù)卣阂严驀赓I家額外征稅

當(dāng)?shù)卣饲耙苍啻伟l(fā)文，要求當(dāng)?shù)劂y行不得貸款給無明確收入來源的人群。據(jù)溫哥華所屬的BC省財政部新聞處杰米•愛德華森向前街一號記者表示，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室（OSFI）負(fù)責(zé)監(jiān)督各大銀行，今年7月7日，OSFI就曾發(fā)文表示，要進(jìn)一步加強(qiáng)對銀行放貸流程的監(jiān)管，其中就包括對申請者收入水平的審查等相關(guān)內(nèi)容。

OSFI在這份聲明中表示，將加強(qiáng)對銀行放貸流程的監(jiān)管，并表示此前已經(jīng)有部分金融機(jī)構(gòu)由于沒有嚴(yán)加審查，而遇到了申請者謊報收入狀況的案例，對于金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)十分不利。

此外，針對大量國外買家在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的情況，今年8月2日，BC省政府開始實施向外國買家額外征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅這一新政，這一政策面向所有非加拿大公民以及非永久居民，還包括未在加拿大國內(nèi)注冊的公司或者由外國人控制的公司，這些買家在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)時，均需繳納這一稅款。

該項政策實施后，包括溫哥華在內(nèi)的BC省多地售房交易量均出現(xiàn)了明顯減少。王大衛(wèi)告訴前街一號記者，這一新政對購房交易的影響非常明顯。來自加拿大大溫哥華地區(qū)房地產(chǎn)委員會（REBGV）的最新數(shù)據(jù)顯示，相比于去年同期，今年8月的住宅地產(chǎn)成交量下滑了26%，相比于7月的成交量下滑了22.8%。

06、專家：未來溫哥華房價增速放緩

溫哥華等地區(qū)的房價近年來一直處在持續(xù)不斷上漲當(dāng)中，美國經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics在9月15日公布的一份以“房價收入比”為依據(jù)的排行榜顯示，溫哥華已是全球房價第六貴的城市。

盡管政府日前推出了向國外買家征稅的新政，但售房交易量減少的同時，當(dāng)?shù)胤績r卻未見明顯降低。不斷高漲的房價引來當(dāng)?shù)鼐用竦目棺h，甚至有部分居民認(rèn)為正是出手闊綽的中國買家連同銀行一起，推高了溫哥華的房價。

但業(yè)內(nèi)人士表示，溫哥華地區(qū)房價上漲主要仍是由于市場供需狀況所致，不少當(dāng)?shù)孛襟w也援引業(yè)內(nèi)人士的話稱，當(dāng)?shù)孛襟w在報道中稱，中國買家多是有選擇性地購買本地豪宅，只是推高了獨立屋的價格，對普通加拿大人住房可負(fù)擔(dān)性并無太大影響。溫哥華地區(qū)的上市房屋存量無法滿足需求，因此本地區(qū)的房價一時半刻不會明顯下降。

“房價高主要還是由于市場需求量大，不能簡單歸咎于某一兩個族裔的人群。”王大衛(wèi)說，目前溫哥華的房屋仍然供不應(yīng)求，因此才會導(dǎo)致房價上漲。但他同時也認(rèn)為，中國買家之所以被當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注，與其在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的高調(diào)作風(fēng)不無關(guān)系。

根據(jù)BC省房地產(chǎn)委員會的統(tǒng)計，自1981年至今，溫哥華地區(qū)的房價已經(jīng)經(jīng)歷了多次上漲，其中漲幅超過20%的更是多達(dá)46次。BC省房地產(chǎn)委員會經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡梅倫•穆爾表示，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，未來溫哥華地區(qū)房價的增速可能放緩，加之新近實施的新政，房價應(yīng)當(dāng)不會再瘋漲。