曼哈頓的“穩(wěn)租房”，何以越來越不穩(wěn)

原標(biāo)題：曼哈頓的“穩(wěn)租房”，何以越來越不穩(wěn)

在紐約市政廳草坪的鐵柵欄前，6名老年華人和其他多名紐約當(dāng)?shù)氐闹С终咭蛔峙砰_。他們并肩而坐，手持熒光色的中英文標(biāo)語，但最醒目的是扎在每人頭上統(tǒng)一寫著“絕食抗議”的紅巾。這是5個多月來，在多次抗議、交涉和啟動法律程序后，包厘街85號樓居民進行的第二次“極端”行動。

業(yè)主拖延翻修，企圖趕走租客

今年1月，因樓梯存在安全隱患，紐約市樓宇局強制疏散包厘街85號70多名住戶。兩周后是按法規(guī)確定的返家日，住戶們發(fā)現(xiàn)維修竟然完全沒有開工。他們找監(jiān)督方市長辦公室交涉，得到3月28日可以回家的口頭承諾。結(jié)果到期前兩天，房東說此樓建筑結(jié)構(gòu)中填充了有毒的石棉，工程需要再延長兩個月……至今，這些低收入住戶仍只能一家多口蝸居在附近旅館，每餐都不得不叫外賣。

事實上，紐約上世紀(jì)80年代以前建造的公寓樓大多有石棉填充，被一拖再拖的住戶們有理由擔(dān)心自己淪為政商勾結(jié)的犧牲品。6月1日，老人們用3天絕食終于換來新的口頭承諾：返家日期再延長3個月，8月31日后每逾期一天，業(yè)主將補助每戶250美元。代表住戶進行外聯(lián)工作的曹景明表示對這一階段性成果基本滿意，房東本來可能在想方設(shè)法拆房子，現(xiàn)在住戶至少回家有望。

包厘街85號是紐約典型的“租金穩(wěn)定”公寓樓。在房租畸高的紐約市，有超過100萬套公寓受州法管制，其中最普遍的就是“穩(wěn)租房”。這類房子租金價格低廉且上漲幅度受限，房東不能通過漲租金來挑選房客。包厘街85號大部分房客的月租金只要幾百或一千多美元，遠(yuǎn)低于市場水平。

然而，不同于政府運營的廉租房，穩(wěn)租房的產(chǎn)權(quán)由私人持有并可以買賣，因此部分業(yè)主費盡心機鉆營逐利。用《紐約時報》的話說，紐約市可能有著全美力度最大的租戶保護體系，“至少紙面上如此”，但相關(guān)法規(guī)在不斷更迭后更傾向強勢的業(yè)主，疏于監(jiān)管、難以施行的事實“已在持續(xù)侵蝕”這一保護機制。

包厘街85號的住戶稱，業(yè)主多年來一直通過各種騷擾手段企圖趕走他們。今年2月第一次絕食抗議時，行動發(fā)言人卡特林·凱爾瑪對《紐約每日新聞》表示，業(yè)主5年前買下這棟大樓后，一直試圖擺脫“租金穩(wěn)定”限制，以便把它翻新成高檔公寓后投入自由市場。

這些低收入住戶不是產(chǎn)生了“被迫害妄想”。在紐約市，這非但不是個別現(xiàn)象，反而在近些年成了可以擺上臺面的“潛規(guī)則”。紐約大學(xué)附近一棟老公寓樓的招商廣告公然宣稱：“多年未變的住宅，攪一攪翻一翻，有望獲取巨大利潤。”湊巧的是，《紐約時報》上周刊出一組系列報道直指這一亂象。

一名2007年在曼哈頓東村盤下17棟樓的商人，通過虛假陳述等手段翻修建筑，繞過租戶保護法規(guī)的要求，在短短幾年內(nèi)把這些樓里的受監(jiān)管住宅單元從157個減少到54個，2013年整體轉(zhuǎn)手時凈賺3000多萬美元。事后沒有受到任何追究的商人甚至在采訪中表示：“這就是商業(yè)，這就是美國。”

“跑偏”的監(jiān)管體系

《紐約時報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)租房的監(jiān)管體系在實踐中竟然“依賴于信任”：相信業(yè)主報告了正確的樓房租賃史；相信建筑師提交了準(zhǔn)確的許可證申請；　相信對租戶的驅(qū)逐訴訟是合法的。這將此類糾紛的調(diào)查負(fù)擔(dān)壓在了弱勢的一方，據(jù)統(tǒng)計，低收入租戶從投訴到獲得解決方案平均要等近兩年時間。

不知有意還是無意，《紐約時報》列舉的大量案例中，唯獨沒有提到極具爭議并正在發(fā)生沖突的“包厘街85號”。在上周的絕食抗議現(xiàn)場，住戶代表曹景明說，紐約市長比爾·德布拉西奧前不久在一個競選集會上對自己的保障房政績夸夸其談時，臺下有人問起“包厘街85號”，他居然表示自己不太清楚，要繼續(xù)調(diào)查。“他怎么可能不知道？我們還有市長辦公室專員簽名的文件：‘我們保證監(jiān)督整個裝修過程，并讓居民盡快回家’。”

3天絕食期間，德布拉西奧或市長辦公室沒有任何回應(yīng)和舉措，取得階段性成果的租客們?nèi)匀蝗狈Π踩?。事實上，紐約的穩(wěn)租房問題不能簡單歸咎于奸商當(dāng)?shù)?，州、市兩級的政府和議會才是背后推手。

25年前，紐約州通過《1993年租金管理改革法案》，嚴(yán)重削弱了所有租金受管制租戶的保障。政策背后是放松對租金登記規(guī)定，這正是房地產(chǎn)行業(yè)所期望的?！都~約時報》稱，從那時起到現(xiàn)在，紐約市此類公寓至少減少了15.2萬套。“雖然政府稱損失已經(jīng)減緩，但即使是（現(xiàn)存的）受管制公寓，也變得越來越難以負(fù)擔(dān)。”

曹景明的表姐6年前為了住進包厘街85號的穩(wěn)租房，簽合同前付給業(yè)主7000美元好處費。“據(jù)說現(xiàn)在有的要交2萬美元，連這種樓都住不起了，很離譜。”曹景明說，“住在這里的人一旦被驅(qū)逐，每搬一次家，租金可能就要上漲一倍。”

紐約住房發(fā)展協(xié)會（ANHD）最近的報告顯示，截至2016年，包含絕大部分曼哈頓中國城的紐約第三社區(qū)委員會下轄區(qū)域共有1.8萬多套穩(wěn)租房，比曼哈頓其他一些住宅為主的地區(qū)低得多。報告中，這一區(qū)域得到曼哈頓第二高的“經(jīng)適房受威脅指數(shù)”，僅次于非洲裔和西語裔貧民聚居的哈萊姆。

土地規(guī)劃權(quán)之爭

從華埠居民的角度看，施政者似乎有“按種族或階級區(qū)別對待”之嫌。10年前紐約市政府通過的土地規(guī)劃方案中，與華埠毗鄰但有更多白人居住的東村被列為限高地區(qū)。此后，華埠建起多處高層豪華建筑，逼遷了很多居民和小商戶。有數(shù)據(jù)顯示，這片區(qū)域的房租在過去20年中上漲50%，遠(yuǎn)超全市平均漲幅22%。

2016年底出版的《出離》一書提出，土地規(guī)劃被政府用作壓縮少數(shù)族裔社區(qū)的工具，是紐約市的“歷史傳統(tǒng)”。這本由城市規(guī)劃學(xué)者和住戶維權(quán)人士合著的書指出，在紐約市政土地重劃中增加可負(fù)擔(dān)住房其實是個騙局，因為它們對大多數(shù)低收入者而言可望卻不可即。“土地規(guī)劃的權(quán)力應(yīng)該交由社區(qū)決定，而不應(yīng)由市政府獨攬。”

然而現(xiàn)實是，由區(qū)內(nèi)各民意組織歷時數(shù)年編纂而成的《華埠工作組土改方案》，早在兩三年前已被市政府貼上“野心過大”的否決標(biāo)簽。華人職工會是工作組主要成員之一，外聯(lián)負(fù)責(zé)人杰伊·馮說，政府起初承諾推進普遍的社區(qū)保護政策，突然又說這樣規(guī)劃不好。“單獨批準(zhǔn)富有白人更多、更有價值的東村‘限高’，等于把開發(fā)商推向周邊的洼地。”她說，“政策不一視同仁就像是道義上的多重標(biāo)準(zhǔn)。”

馮對市長或州長選舉能否改變現(xiàn)狀不置可否，“我們能做的只有像這樣絕食抗議，表達訴求。”把政治當(dāng)做買賣，她認(rèn)為市長德布拉西奧和總統(tǒng)特朗普很像，“唯一的不同是特朗普表現(xiàn)在臉上，而德布拉西奧在背地里搞小動作”。

在上周的絕食現(xiàn)場，參選今年紐約州州長的綠黨候選人霍維·霍金斯也頭扎“絕食”紅巾和華裔居民并肩抗議。霍金斯對底層居民越搬越遠(yuǎn)為代價的城市規(guī)劃嗤之以鼻。“那些施政者應(yīng)該先搬走，搬出市政廳，他們沒有往對的方向規(guī)劃。”霍金斯說，“華人家庭在這里無依無靠，當(dāng)權(quán)者覺得他們更易受擺布。”

綠黨的主要政治訴求之一是社會公義，尤其強調(diào)原住民權(quán)利。在現(xiàn)今兩黨政治對立嚴(yán)重、社會意見撕裂極化的美國，像綠黨這樣的“第三條路”在草根民眾中正變得越來越有影響。但至少在短期內(nèi)，他們?nèi)詿o可能撼動政局。

這次絕食抗議，華埠居民只換得了最基本的回家承諾，那些稍帶拓展的權(quán)利訴求都沒有得到任何回應(yīng)。就像華埠從上世紀(jì)70年代開始不斷擴張，直到形成今天完全包圍“小意大利”的奇觀一樣，未來這里可能又會因城市發(fā)展和社群流動被熔鑄成新的形態(tài)。在去年的華埠社區(qū)維權(quán)活動中，華人職工會總干事林崧說：“如果市政府繼續(xù)對社區(qū)的聲音充耳不聞，10到15年后就沒有華埠了。”

如果華埠真的消失，損失的可能不僅僅是蝸居其中的居民。長居紐約的青年華裔策展人王婕說，她的美國朋友們對華埠的第一印象就是美食。相比臟亂的環(huán)境，他們更在乎便利和便宜，以及華人的勤勞，“因為當(dāng)年桑迪颶風(fēng)席卷紐約時，只有華埠的餐飲店還在照常營業(yè)”。王婕數(shù)年前的碩士畢業(yè)項目是關(guān)于曼哈頓華埠的“薪火傳承”。她認(rèn)為，作為地價房價和生活品質(zhì)的“洼地”，華埠社區(qū)在抱團維權(quán)的同時，也應(yīng)尋找適合自身高質(zhì)量發(fā)展的方式。

在紐約這樣一個貧富差異懸殊、種族民族多元，又傾向于各自扎堆的城市，社區(qū)維護和城市發(fā)展這對矛盾并不容易找到所有人都滿意的解決方案。漢語姓氏、拉丁裔面孔、說著英語的杰伊·馮，也許再也沒有機會在曼哈頓華埠找到宜居之處，這才是另一個“最紐約”的非虛構(gòu)故事。（駐美記者　李夢達）