樓市“金九”能出手嗎？多地利率上調(diào) 貸款或持續(xù)收緊

樓市的一舉一動都會牽動人心，央行房貸利率新政雖未落地實施，但不少地區(qū)關(guān)于房貸利率上調(diào)的消息卻不絕于耳。中新經(jīng)緯客戶端注意到，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調(diào)房貸利率。與此同時，8月底又傳出消息，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度。

數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達367次，累計次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。步入9月，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會如期而至嗎？隨著LPR改革加速，個人住房房貸利率將有重大變化，下半年房價走勢如何？個人房貸利率會不會下降？相信這些問題都是大家十分關(guān)心的。

資料圖：樓群 中新經(jīng)緯攝

多地房貸利率上調(diào)

進入下半年，房貸利率進入反彈階段，盡管一線城市表現(xiàn)相對平靜，但二線城市的多個熱門地區(qū)房貸利率卻呈現(xiàn)上漲，有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長沙調(diào)整頻率加快，近期已不止一次上調(diào)房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業(yè)務(wù)。

目前，北京地區(qū)的個人住房貸款利率暫沒有變化，阜外大街建行營業(yè)點的一位工作人員告訴中新經(jīng)緯客戶端，建行仍執(zhí)行首套房房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮20%。“央行剛剛宣布利率市場化，在這期間(個人房貸利率)是肯定不會調(diào)整的。之后是不是上調(diào)還不好說。”

中新經(jīng)緯客戶端對近期調(diào)整個人房貸利率的地區(qū)進行了一番梳理：

杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎(chǔ)上，進一步上調(diào)到上浮10%的水平；二套房則上浮到15%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份杭州新房價環(huán)比上漲0.5%，二手房價環(huán)比上漲0.1%，漲幅雙雙回落。

蘇州：融360監(jiān)測的17家銀行分(支)行房貸利率中，9家銀行首套執(zhí)行基準上浮25%；二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。

溫州：據(jù)溫州網(wǎng)報道，國有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準上浮10%，即5.39%；二套房上浮基準15%，即5.635%。該房貸利率水平雖然不是三年來最高，但已是該時間段內(nèi)的高點。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務(wù)。

南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房貸利率普遍上浮25%至30%。據(jù)江西日報報道，以100萬元20年等額本息貸款為例，基準利率4.9%的總還款額約為157萬元；利率上浮15%至5.635%，總還款額約166.9萬元；利率上浮20%至5.88%，總還款額約170.2萬元；利率上浮30%至6.37%，總還款額177.1萬元。

鄭州：據(jù)鄭州日報報道，首套房貸利率多數(shù)銀行按照基準利率4.9%，調(diào)整到上浮20%；二手房按基準利率上浮15%至20%不等。這是經(jīng)歷了約半年連續(xù)下調(diào)后，鄭州房貸利率近期出現(xiàn)的回彈。

值得一提的是，雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行，但有地區(qū)的房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始躁動，甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。譬如，近日有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準利率5.5再上浮20%，最終將達到6.6。”但最終被證實是假消息。

資料圖：銀行卡。中新經(jīng)緯 張猛攝

LPR新規(guī)之下，利率將有大變化

8月25日，央行發(fā)布公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點。

以前個人房貸利率是根據(jù)央行公布的貸款基準利率來上下浮動的，即為政策利率。而今后的個人房貸利率要參考市場利率。

由于LPR每個月都可能會變，具體公布時間是每月20日9點30分，分1年期、5年期以上兩個品種，而房貸大多數(shù)都是5年期以上的。以8月20日最新公布的5年期以上LPR來計，首套房貸利率不低于4.85%；二套房貸利率不低于5.45%。

值得注意的是，這是全國統(tǒng)一的最低要求，央行表示，人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。也就是說，央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點下限。

此外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。目前，5年以上公積金貸款利率是3.25%，5年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，公積金政策暫不調(diào)整，是當前公積金政策便民和務(wù)實精神的體現(xiàn)。既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。

利率會降嗎？對購房影響多大？

對于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個月要承擔的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購房欲望降低，進一步拉低房價。

短期來看，銀行房貸利率上浮，房價會出現(xiàn)上漲乏力的情況，這對于抑制房地的過度投資是有好處的。長期來看，如果銀行房貸利率一直保持上浮的狀態(tài)，未來的房價也可以保持穩(wěn)定或者是下跌，對剛需形成利好。全面地來看，影響房價走勢的因素還有很多，人口遷徙、當?shù)氐臉鞘姓?、貨幣的貶值等都會影響到房價的走勢。

很多人關(guān)心，個人房貸利率會普遍上調(diào)嗎？業(yè)內(nèi)人士認為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降。

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計相對溫和。

個人房貸政策或收緊

上半年，我國房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”，部分地區(qū)房價上漲較快，在政治局會議重申“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，高熱的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

針對未來涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認為，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來調(diào)控可能從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產(chǎn)市場，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產(chǎn)項目，比如對房地產(chǎn)信托進行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外，還可能從嚴掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

嚴躍進告訴中新經(jīng)緯客戶端，當前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向，貸款方面的規(guī)?？刂埔廊粫軓?，而對于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，或者說有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，相關(guān)貸款也會有較強的審查。最典型的就是后續(xù)類似信用卡刷卡、消費貸發(fā)放等，是不能和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的，否則會被認為是貸款風險較高的現(xiàn)象。

董希淼認為，應(yīng)繼續(xù)實施差別化住房信貸政策，綜合運用多種手段，量價并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機。既著眼當下又引導(dǎo)預(yù)期，將“房住不炒”的定位落到實處。

監(jiān)管嚴查涉房貸

8月29日，據(jù)證券時報報道，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，要求自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸規(guī)?？刂圃?019年3月底時的水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額將從今年二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億元規(guī)模。

此外，建行副行長紀志宏在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上也稱，要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸準入標準，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，加強資金用途方面的監(jiān)管。

事實上，今年以來，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)信貸融資的政策持續(xù)收緊，從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。分析人士認為，涉房貸款未來仍將會是監(jiān)管重點。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”，針對商業(yè)銀行領(lǐng)域的房地產(chǎn)融資亂象整治作了詳細要求，其中包括：個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。

近日，銀保監(jiān)會公布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，通報指出，一些地方中小銀行違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項目提供融資，有的機構(gòu)向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的置業(yè)公司發(fā)放貸款，用于支付拆遷補償款；此外，違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。銀保監(jiān)會要求，各相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)要采取針對性的審慎監(jiān)管措施，并依法進行行政處罰。

隨著“強監(jiān)管”發(fā)力，多家商業(yè)銀行因消費貸款、涉農(nóng)貸款等違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)而受罰，牽涉面甚廣。據(jù)經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計，截至7月末，銀保監(jiān)會、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國共312家銀行，總罰沒金額超過4.3億元。其中涉及“房地產(chǎn)企業(yè)”、“房款”的案由多達115份，涉及銀行50家，國有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社均在內(nèi)，累計罰款4729萬元。

央行同時加碼，擰緊了房地產(chǎn)貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

資料圖：監(jiān)管 中新經(jīng)緯 熊家麗攝

調(diào)控再創(chuàng)紀錄 房價會跌嗎？

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，預(yù)計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次提高。

在嚴躍進看來，下半年房價會小幅降溫，即各類降價促銷下，會有所下跌。但是類似跌幅不會太大。而隨著后續(xù)房企銷售業(yè)績的實現(xiàn)，預(yù)計降價幅度會不斷減少，進而重新出現(xiàn)上漲。