一些小區(qū)正醞釀新“停車(chē)規(guī)定”：車(chē)位禁止賣(mài)給“外人”

原標(biāo)題：一些小區(qū)正醞釀新“停車(chē)規(guī)定”：車(chē)位禁止賣(mài)給“外人”

▲小區(qū)停車(chē)有多難？有時(shí)硬把一條路給堵死！

海峽網(wǎng)10月19日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 林毅彬 文/圖）隨著私家車(chē)的迅猛增長(zhǎng)，近年來(lái)停車(chē)難漸成社會(huì)“痛點(diǎn)”。這一問(wèn)題以老舊小區(qū)為甚，以至于出現(xiàn)私占車(chē)位等現(xiàn)象。然而，與此形成鮮明對(duì)比的是，有些小區(qū)地下車(chē)庫(kù)卻出現(xiàn)不少空置現(xiàn)象。原因何在？

據(jù)了解，經(jīng)權(quán)威部門(mén)調(diào)查，有的建設(shè)單位在利益驅(qū)使下，將小區(qū)規(guī)劃的車(chē)位出售給小區(qū)外的單位和個(gè)人，加劇了停車(chē)難的狀況。而將于明年施行的新“物業(yè)管理?xiàng)l例”，明令禁止這種行為。

現(xiàn)象 買(mǎi)車(chē)三年，車(chē)從沒(méi)進(jìn)過(guò)“家 ”

對(duì)于《條例》的出臺(tái)，家住集美區(qū)寧寶花園的曹先生頗為感慨：“我的車(chē)三年沒(méi)回家了，希望新規(guī)實(shí)施后，能踏進(jìn)家門(mén)。”

據(jù)了解，寧寶花園建于2004年，共有1287戶(hù)住戶(hù)。依據(jù)規(guī)劃，路面劃設(shè)400個(gè)車(chē)位，地下車(chē)庫(kù)則有197個(gè)，還有20多個(gè)架空層車(chē)位。曹先生說(shuō)：“早年這些車(chē)位根本用不完，除了產(chǎn)權(quán)車(chē)位外，其他公共車(chē)位也不用辦停車(chē)卡。”然而，大約在5年前，停車(chē)開(kāi)始緊張起來(lái)，“晚一點(diǎn)回來(lái)就沒(méi)位置了”。

2014年，路面車(chē)位新增了200個(gè)，還是“爆棚”。業(yè)委會(huì)和物業(yè)協(xié)商，進(jìn)行停車(chē)卡管理，只允許登記了車(chē)號(hào)的業(yè)主進(jìn)入。“我買(mǎi)房比較晚，已經(jīng)沒(méi)有停車(chē)位了，產(chǎn)權(quán)的也都賣(mài)光了。”無(wú)奈之下，曹先生只能將愛(ài)車(chē)停放在路邊，“被貼單是常有的事”。“說(shuō)實(shí)在話(huà)，也想買(mǎi)個(gè)車(chē)位，但是也不便宜了。”曹先生希望，《條例》實(shí)施后，情況能有改觀，“新一屆的業(yè)委會(huì)就要成立了，我們醞釀重新制定停車(chē)規(guī)則，優(yōu)勢(shì)保障業(yè)主停車(chē)。”“比如，我們附近一個(gè)小區(qū)就實(shí)行停車(chē)卡充值，一個(gè)月充150元，回來(lái)一次扣5元，沒(méi)進(jìn)來(lái)就不扣錢(qián)。這樣很公平。”曹先生透露，在一批住戶(hù)的牽頭下，業(yè)主們與物業(yè)積極溝通，正著手制定新方案。

走訪中，導(dǎo)報(bào)記者了解到，島內(nèi)的金雞亭小區(qū)、金尚小區(qū)等長(zhǎng)期存在停車(chē)難問(wèn)題的社區(qū)，在一批熱心業(yè)主的發(fā)動(dòng)下，也正醞釀新的“停車(chē)規(guī)定”。

金雞亭小區(qū)西里住戶(hù)魏先生認(rèn)為，在“僧多粥少”的情況下，“《條例》優(yōu)先保障我們業(yè)主停車(chē)，是合情合理的”。

亮點(diǎn) 小區(qū)車(chē)位，不得賣(mài)給“外人”

9月30日，福建省人大常委會(huì)會(huì)議表決通過(guò)了修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）。該《條例》明年元旦起施行，2006年9月省人大常委會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止?！稐l例》第64條明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要，不得出售給小區(qū)以外的單位和個(gè)人，業(yè)主要承租的，不得只售不租。這一規(guī)定，也成為《條例》的一大亮點(diǎn)。

此外，《條例》再次重申《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放收取的場(chǎng)地使用費(fèi)屬全體業(yè)主所有。車(chē)位劃定、車(chē)輛停放、管理和收費(fèi)等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。導(dǎo)報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，居民們對(duì)《條例》實(shí)施充滿(mǎn)期待，一些小區(qū)正醞釀新的“停車(chē)規(guī)定”。

解讀 小區(qū)車(chē)位，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)

業(yè)主如何享受“優(yōu)先權(quán)”？廈門(mén)市物業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)、上海段和段（廈門(mén)）律師事務(wù)所傅劍平律師分析：

首先，住宅小區(qū)的車(chē)位（庫(kù)）主要分三類(lèi)：

1.建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位；

2.業(yè)主共有道路或公共場(chǎng)地規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位；

3.建筑區(qū)劃內(nèi)依法配建的人防工程平時(shí)用作車(chē)位。

但建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位或車(chē)庫(kù)屬于開(kāi)發(fā)商所有還是屬于業(yè)主共有仍存在不同的意見(jiàn)，但應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需求已經(jīng)成為了一項(xiàng)硬性規(guī)定。

其次，《條例》進(jìn)一步細(xì)化“首先應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主需求”的做法：

1.對(duì)于尚未處置的規(guī)劃車(chē)位，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

2.明確規(guī)定建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位（庫(kù)）出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。

由此可見(jiàn)，上述條款對(duì)開(kāi)發(fā)商，以及對(duì)投資客投資車(chē)位的行為作出了限制。

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業(yè)主如何取證、維權(quán)？

福建典格律師事務(wù)所陳奇斌律師認(rèn)為：

1.是否存在建設(shè)單位或物業(yè)將停車(chē)位出售、出租給小區(qū)外人員，小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會(huì)可以對(duì)車(chē)輛進(jìn)行核實(shí)比對(duì)，還可以去不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)其是否系小區(qū)業(yè)主，若有產(chǎn)權(quán)，也可申請(qǐng)查詢(xún)；三是可以要求物業(yè)部門(mén)公開(kāi)相關(guān)合同、票據(jù)、收支憑證等。

2.若車(chē)位（庫(kù)）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，則出售或擅自出租給小區(qū)外單位或個(gè)人的行為屬于無(wú)權(quán)處分，小區(qū)業(yè)委會(huì)可以主張合同無(wú)效，從而捍衛(wèi)自身的優(yōu)先權(quán)。

3.場(chǎng)地使用費(fèi)歸全體業(yè)主所有，如何監(jiān)督？小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)可以要求物業(yè)定期公開(kāi)停車(chē)費(fèi)收支賬目。如有需要，也可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)核查賬目。對(duì)于存在挪用、侵占停車(chē)費(fèi)的，可以要求返還。