普法故事丨半輩子積蓄購(gòu)置二手房 為何“無(wú)故”遭查封？

講到買(mǎi)房子，不管是買(mǎi)二手房或是新房，從攢首付到看房、看地段、比價(jià)格，到最終決定交錢(qián)買(mǎi)房，中間要?dú)v經(jīng)“九九八十一關(guān)”。然而，最令人心塞的是，等你支付完房款后，卻發(fā)現(xiàn)房子并不屬于自己，還要遭遇“無(wú)故”被查封?......本期《嵐島亮法》就要給讀者朋友們帶來(lái)關(guān)于購(gòu)置二手房的那些事。

普法故事

買(mǎi)二手房遭查封 女子一紙?jiān)V狀告上法庭

2015年2月10日，由于資金緊張，魏萍(化名)向薛素珍(化名)出售了自己作為買(mǎi)受人，向福州某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的位于平潭潭城某小區(qū)1#101單元房屋，并簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

該合同約定，魏萍出售給薛素珍的房屋總價(jià)款按原開(kāi)發(fā)商的零售價(jià)每平米10600元計(jì)價(jià);雙方約定薛素珍先付定金173000元，余款30萬(wàn)元到2016年9月底還清;而房屋的過(guò)戶手續(xù)由薛素珍負(fù)責(zé)辦理，魏萍積極予以協(xié)助配合，辦理過(guò)戶手續(xù)所需的一切費(fèi)用由薛素珍承擔(dān);且薛素珍應(yīng)按開(kāi)發(fā)商和相關(guān)銀行的有關(guān)規(guī)定及時(shí)交付款，如有拖延或失信，一切責(zé)任由薛素珍負(fù)責(zé)等條款。此外，薛素珍在簽訂上述買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，知曉這套房屋未辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證。

簽了合同，交了錢(qián)，一切本該順風(fēng)順?biāo)?，然而?017年3月2日，事情發(fā)生了改變。魏萍因一起民間借貸糾紛，被列為被執(zhí)行人。法院在執(zhí)行過(guò)程中，依法查封了魏萍名下位于平潭潭城某小區(qū)1#101單元房屋。

看著自己購(gòu)買(mǎi)的“二手房”被查封，可把薛素珍急壞了。2017年9月20日，薛素珍對(duì)平潭法院執(zhí)行上述房屋不服，提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)上述房屋的查封，平潭法院作出執(zhí)行裁定，駁回薛素珍的異議請(qǐng)求。但薛素珍不服執(zhí)行異議裁定，向平潭法院提起執(zhí)行異議之訴。

法官說(shuō)法

未辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記 買(mǎi)方訴請(qǐng)被駁回

平潭法院對(duì)薛素珍執(zhí)行異議之訴進(jìn)行審理后認(rèn)為，魏萍向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，房地產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)商，在未辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記之前，房屋所有權(quán)仍然歸開(kāi)發(fā)商所有，但魏萍作為購(gòu)買(mǎi)者對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有物權(quán)期待權(quán)。

承辦法官認(rèn)為，本案中，魏萍在訴爭(zhēng)房未取得權(quán)屬證書(shū)情況下出讓?zhuān)λ卣涿髦V爭(zhēng)房權(quán)屬狀況而受讓?zhuān)p方對(duì)合同履行不能均存在過(guò)錯(cuò)，且薛素珍亦未提供證據(jù)證明其在案涉房屋被本院查封之前已合法占有該房屋。魏萍與薛素珍簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定，故平潭法院對(duì)預(yù)告登記在魏萍名下的房產(chǎn)進(jìn)行查封，于法有據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。因此，薛素珍的訴請(qǐng)，因理由、依據(jù)不足，不予支持。而薛素珍因購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房造成損失，可另行主張權(quán)利。綜上，判決駁回薛素珍的訴訟請(qǐng)求。

法律課堂

購(gòu)買(mǎi)二手房屋應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

什么樣的情況下，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議時(shí)，會(huì)得到法院的支持呢?經(jīng)辦法官表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);

(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;

(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理轉(zhuǎn)移登記。

平潭法院溫馨提醒廣大市民群眾，在購(gòu)買(mǎi)二手房屋時(shí)，應(yīng)審查交易房屋是否具備不動(dòng)產(chǎn)所有產(chǎn)權(quán)證書(shū)以及能否辦理過(guò)戶手續(xù)的條件，如果系尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋或不具備辦理過(guò)戶條件的房屋，有可能存在交付款項(xiàng)后無(wú)法合法占有房屋的風(fēng)險(xiǎn)，建議慎重購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)應(yīng)對(duì)出賣(mài)人的信用情況、債務(wù)情況進(jìn)行充分了解，且應(yīng)盡快過(guò)戶，避免交易過(guò)程中債務(wù)人信用、資產(chǎn)狀況惡化而導(dǎo)致交易的財(cái)產(chǎn)被出賣(mài)人的債權(quán)人申請(qǐng)人民法院執(zhí)行，造成損失。