記者觀察：福州樓市捆綁精裝修銷售何時(shí)休

福建日?qǐng)?bào)新媒體·海峽網(wǎng)記者李牧晨 曾群峰

福建日?qǐng)?bào)新媒體·海峽網(wǎng)日前報(bào)道了福州閩侯恒宇國(guó)際首府賣毛坯房“捆綁”精裝修一事，引起網(wǎng)友熱議，也有不少網(wǎng)友向記者倒出了類似的遭遇。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，此類“精裝房”事實(shí)上并不是第一次被曝光，之前就有媒體披露了福州多個(gè)樓盤有此類操作手法，例如三盛璞悅灣、福州溫泉城、萬科翡翠里鳳棲等。開發(fā)商此舉無疑是在規(guī)避政府出臺(tái)的“限價(jià)令”?！?strong>相關(guān)報(bào)道：福州一樓盤賣毛坯房“捆綁”精裝修 裝修公司還難聯(lián)系》

早前媒體報(bào)道開發(fā)商捆綁銷售的視頻截圖

應(yīng)該說，在中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”理念以及各地房地產(chǎn)調(diào)控組合拳下，包括福州在內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。與此同時(shí)，個(gè)別城市也出現(xiàn)了一些熱門樓盤的開發(fā)商對(duì)于購房者“挑肥揀瘦”的問題，比如全款客戶優(yōu)先、關(guān)系戶優(yōu)先，一些樓盤還曲線收取號(hào)頭費(fèi)，捆綁銷售等亂象屢禁不止，使得購房門檻提高，阻擋了部分購房者的購房熱情，甚至對(duì)一些剛需改善房的準(zhǔn)業(yè)主來說，門檻的提高使得購房成本大為提高。

在采訪恒宇國(guó)際首府業(yè)主的過程中，許多業(yè)主都告訴記者這樣一件事，置業(yè)顧問先讓有意向的購房者預(yù)先留下聯(lián)系電話，之后通過電話聯(lián)系購房者，告知其有新樓盤開售。由于閩侯青口附近當(dāng)時(shí)就這一個(gè)新盤在賣，再跑到售樓部被告知需要預(yù)先交付裝修全款且不能貸款時(shí)，許多業(yè)主經(jīng)過一番糾結(jié)之后還是簽下了這附帶的“裝修委托工程合同”，交付了裝修訂金。用當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問的話說就是“你不買還有別的人等著要買”，供需關(guān)系就是如此緊張。

每平米將近4000元且沒有樣板房可以參考的“精裝費(fèi)”，需要前期全款支付且不能貸款，不平等的裝修委托合同條款，在福州既無辦事處也無負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式的外地裝修公司，這些加在一起讓恒宇國(guó)際首府的業(yè)主們不但大大增加了購房成本，失去了對(duì)裝修公司的自主選擇權(quán)，還喪失了對(duì)自家裝修的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。

除了捆綁精裝修之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還有捆綁地下車庫等多種變相加價(jià)手段，不僅規(guī)避了政府備案價(jià)格，還增加了購房者的置業(yè)成本，特別是一些熱門新樓盤，不多花錢基本買不到。而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這些都是不允許的，因?yàn)榘凑彰鞣總浒傅臉潜P必須以毛坯房的形式出售，按照精裝修備案的房子才能以精裝修房的形式出售。

連續(xù)三年出政策 違規(guī)現(xiàn)象仍層出不窮

事實(shí)上，從2016年開始至今，福州已經(jīng)連續(xù)三年出臺(tái)房地產(chǎn)政策，限購限貸等，可謂多管齊下。

2016年10月6日，福州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》。2016年10月7日起，福州市將實(shí)施商品住房限購政策，對(duì)三種類型居民家庭，暫停向其銷售福州市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。同時(shí)，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。對(duì)在福州市五城區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品住房的居民家庭，擁有福州市五城區(qū)戶籍的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于30%;非福州市五城區(qū)戶籍居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于40%。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的福州市五城區(qū)戶籍家庭購買第2套商品住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不低于40%。

福州市還加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合巡查工作機(jī)制，相關(guān)部門組成聯(lián)合巡查工作小組，不定期開展房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在違法違規(guī)預(yù)售行為，是否存在捂盤惜售行為，是否按規(guī)定在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示有關(guān)證件及銷售情況，是否存在商品房買賣合同欺詐行為，是否存在違法違規(guī)房地產(chǎn)中介服務(wù)行為等進(jìn)行巡查檢查，依法依規(guī)查處企業(yè)違法違規(guī)行為，定期通報(bào)企業(yè)違法違規(guī)情況。

2017年4月24日，福州市多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，要求福州各地嚴(yán)格執(zhí)行商品房網(wǎng)簽管理制度，同一批次房源應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可后10天內(nèi)一次性全部公開銷售，并按照“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià);嚴(yán)禁捆綁搭售和設(shè)定條件銷售商品房、價(jià)外加價(jià)和收取未標(biāo)明的費(fèi)用和捂盤惜售和分批銷售等違規(guī)行為。同時(shí)加大違法違規(guī)行為的查處力度。

與此同時(shí)，有關(guān)部門先后開展4輪房地產(chǎn)整規(guī)行動(dòng)，依法頂格查處房地產(chǎn)市場(chǎng)19種違法違規(guī)行為，全面巡查福州市區(qū)全部在售商品房項(xiàng)目，累計(jì)檢查135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，限期整改21家，停業(yè)整頓26家，停止網(wǎng)簽1家。

2018年5月，《福州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》印發(fā)，整治重點(diǎn)以下行為：(一)房地產(chǎn)企業(yè)在商品房備案價(jià)格之外，加價(jià)銷售商品房或違規(guī)收取其它費(fèi)用的行為。(二)房地產(chǎn)企業(yè)超出政府規(guī)定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，超額收取裝修費(fèi)用的行為。(三)房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)行搭配車位銷售，以及超過備案價(jià)格銷售車位的行為。(四)房地產(chǎn)企業(yè)擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業(yè)貸款的行為。(五)房地產(chǎn)企業(yè)未取得預(yù)售許可證，收取定金及售房款的行為。

隨后，福州市房管局、市物價(jià)局、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局等部門于6月份組成三個(gè)聯(lián)合整規(guī)管理小組，開展了為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)整規(guī)行動(dòng)。近日，房管局等五部門又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，嚴(yán)禁捆綁搭售和設(shè)定條件銷售商品房、價(jià)外加價(jià)和收取未標(biāo)明的費(fèi)用和捂盤惜售和分批銷售等違規(guī)行為。同時(shí)加大違法違規(guī)行為的查處力度。

就在今年國(guó)慶前，福建省住建廳最新通報(bào)14家各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。據(jù)悉，被納入“黑名單”的企業(yè)，福建省將通過限制商品房網(wǎng)簽、限制辦理商品房預(yù)售許可證、限制設(shè)立或參股金融機(jī)構(gòu)等十多條措施予以懲戒。福建省此次公布名單包括：福建中鐵蜀閩置業(yè)有限公司、福州中金積家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、廈門丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司、廈門緣岸置業(yè)有限公司、泉州世茂融信新領(lǐng)航房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、泉州市洛江銘基置業(yè)有限公司、漳州市融運(yùn)房地產(chǎn)有限公司、詔安縣版筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、漳州中揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、莆田富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建萬福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福安市東百置業(yè)有限公司等。

樓市調(diào)控政策顯效果 福州樓市成交量下滑

或許是調(diào)控政策起了作用，最近只要關(guān)注樓市的人都能明顯感覺到，福州樓市價(jià)格有松動(dòng)，二環(huán)外、金山等區(qū)域一些二手房降價(jià)幅度還不小，房產(chǎn)中介里人氣明顯下降了許多。即使在“十一黃金周”這個(gè)傳統(tǒng)的金九銀十旺季，記者在福州多個(gè)樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，盡管開發(fā)商的促銷活動(dòng)層出不窮，但從福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)上看，福州樓市實(shí)際交易量同比下降明顯。例如，10月1日至7日，福州五城區(qū)(鼓樓、臺(tái)江、倉山、晉安、馬尾)一手房的簽約量分別為24套、14套、33套、21套、9套、16套、13套。而去年同期，福州五城區(qū)一手房簽約量分別為70套、52套、44套、39套、53套、44套和43套。

福州樓市的降溫、不少新盤開盤在即，這對(duì)開發(fā)商的銷售策略影響也是巨大，“首付分期”、特價(jià)房、“一口價(jià)”等優(yōu)惠方式或?qū)⒅噩F(xiàn)樓市。

福州樓市的走向如何，有待時(shí)間的檢驗(yàn)。