原標(biāo)題:住房租賃市場發(fā)展緩慢 如何保障“租”有所居
多年來,住房租賃市場發(fā)展緩慢,缺乏政策、服務(wù)與資金支持
—— 如何保障“租”有所居
長期以來,由于缺乏政策、服務(wù)與資金支持,我國住房租賃市場發(fā)展緩慢,難以滿足廣大城鎮(zhèn)居民“住有所居”的需求。必須通過政府和企業(yè)共同努力,不斷深化住房制度改革,從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等方面入手,多措并舉,為住房租賃市場的長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航,才能補(bǔ)上短板,實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路
作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場,在2017年實(shí)現(xiàn)重要突破。通過資源整合,各地租賃住房供給穩(wěn)定上升。數(shù)據(jù)顯示,2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元。
在日前舉行的“住房租賃新時(shí)代”研討會(huì)上,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰說,加快發(fā)展住房租賃是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑,對(duì)改善城鎮(zhèn)居民住房條件、解決大城市人口住房問題,尤其對(duì)解決新市民、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和各類人才的住房需求,具有重要和現(xiàn)實(shí)的意義。
如何看待住房租賃在我國的發(fā)展?住房租賃還有哪些問題亟待解決?住房租賃前景如何?圍繞這些問題,經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者采訪了幾位專家。
兩省兩市需求接近發(fā)達(dá)國家——
市場大但整體發(fā)展不成熟
為什么要大力發(fā)展住房租賃市場?多年來,我國房地產(chǎn)市場有了較大發(fā)展,但目前市場仍以售賣為主,住房租賃則發(fā)展較慢。
租賃占比高是大城市住房市場的典型特征,因?yàn)樽赓U需求在大城市表現(xiàn)較為明顯。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹列舉了一組數(shù)據(jù):兩省兩市租賃市場的規(guī)模和發(fā)達(dá)國家已經(jīng)非常接近。“兩省”是廣東省和浙江省,城鎮(zhèn)家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的。“兩市”是北京和上海,分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求,已達(dá)到發(fā)達(dá)國家租賃市場的規(guī)模,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國25.8%的平均水平。這表明中國大城市的租賃市場非常龐大。
要解決住房問題,就需要租售“兩條腿”走路,補(bǔ)齊住房租賃這個(gè)短板。秦虹說,我國住房市場雖然規(guī)模很大,但還遠(yuǎn)不夠成熟,其中主要原因是租賃市場發(fā)展不夠成熟。
秦虹認(rèn)為,租賃市場主要存在4個(gè)方面問題:一是租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定,影響了很多人的租賃意愿。二是中介服務(wù)不規(guī)范,導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險(xiǎn)大。租賃市場的很多房源信息可能是假的,還會(huì)遇到很多事情被隱瞞的情況,比如缺乏誠信、扣留押金、違規(guī)“群租”等。三是市場發(fā)展不成熟,機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務(wù)欠缺,監(jiān)督管理不到位。
目前市場上有很多“黑租”,目的是為了逃避交稅。過去幾年,政府為了發(fā)展租賃市場,降低了一些租賃稅費(fèi);但對(duì)于機(jī)構(gòu)租賃,稅還沒有完全降下來。對(duì)于機(jī)構(gòu)租賃的金融服務(wù)也缺乏有效支持,缺乏相關(guān)金融政策和工具。
系列政策將陸續(xù)落地——
找準(zhǔn)短板大步前進(jìn)
2018年將是住房租賃市場繼續(xù)大踏步向前推進(jìn)的一年。北京市提出要建290萬平方米已供地的共有產(chǎn)權(quán)住房,將30%的住宅增量配租給新市民;上海市計(jì)劃到2018年底,實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房(指1958年前后由政府統(tǒng)一經(jīng)營出租的私有房產(chǎn))房源9萬套;廈門市新開工1.2萬套、新增供應(yīng)8000套租賃住房;天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻,制定人才租房落戶政策。
劉志峰說,隨著各個(gè)城市租賃政策落地,大型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)必須在投資的所在城市,抓緊土地、金融、房源方面的對(duì)接,重點(diǎn)探索有效的盈利模式,并且解決專業(yè)人才短缺、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)較少、行業(yè)集中度低等問題。
劉志峰建議,一要推動(dòng)制度建設(shè),加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)。除了允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房外,要進(jìn)一步明確工業(yè)和辦公用房改建為租賃住房的具體措施。二要促進(jìn)金融創(chuàng)新,拓展融資渠道。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產(chǎn),開展住房租賃業(yè)務(wù)。三要充分利用資本市場,支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券等產(chǎn)品。四要實(shí)施分類指導(dǎo),實(shí)現(xiàn)職住平衡。結(jié)合城市規(guī)劃,由政府牽頭,房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與,在大型工業(yè)園區(qū)、商務(wù)集中區(qū)周邊建設(shè)經(jīng)濟(jì)型公寓。
在中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長柴強(qiáng)看來,解決當(dāng)前租賃市場的問題,要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范,特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看,居民住房直接或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租仍然占主體,所以傳統(tǒng)租賃方式不能忽視,仍需要規(guī)范發(fā)展。同時(shí),既要提高人們的租住意愿,又要提高人們的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。要減輕住房出租稅費(fèi)、增加住房持有成本,引導(dǎo)人們將閑置住房拿來出租。
尋求可持續(xù)發(fā)展模式——
政府企業(yè)須形成合力
“發(fā)展租賃市場離不開政府和市場,需要政府和企業(yè)雙方共同努力。”秦虹認(rèn)為,政府最重要的是完善各項(xiàng)服務(wù)體系建設(shè),首先要通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。法律應(yīng)該更加細(xì)化,切實(shí)保障租賃雙方權(quán)益。
其次是建立住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。目前虛假房源信息太多,不誠信的黑中介擾亂市場,政府應(yīng)發(fā)布真實(shí)透明租房信息,為租客提供選擇的渠道。
再次是明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位。如果不明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位,很多政策之間互相掣肘的現(xiàn)象就會(huì)出現(xiàn)。
同時(shí),還要落實(shí)好承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益?,F(xiàn)在很多地方提出租售平權(quán)、租售同權(quán),但實(shí)際上并非真正意義上的租售同權(quán)。
最后,要推動(dòng)中介服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化。租賃市場的發(fā)展離不開中介服務(wù),中介隊(duì)伍素質(zhì)的高低,直接影響著租賃市場的規(guī)范程度。
秦虹認(rèn)為,對(duì)企業(yè)來講,未來一方面要提高專業(yè)化水平,在行業(yè)里積累更多的經(jīng)驗(yàn)和人才;另一方面還要提高盈利能力,降低成本,實(shí)現(xiàn)盈利,如果沒有盈利作為保障,企業(yè)就將難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量住房租賃,未來還有很多問題值得研究探討。比如,如何滿足家庭在不同生命周期、發(fā)展階段的不同住房租賃需求?租賃住房的質(zhì)量如何保證?租賃住房需要什么樣的社區(qū)環(huán)境,需要哪些配套服務(wù)?租賃住房的供給方主要來自政府公租房、房地產(chǎn)商開發(fā)的產(chǎn)權(quán)房、公寓類企業(yè),相互之間應(yīng)該形成何種支配關(guān)系,到底應(yīng)該發(fā)展哪類租賃,等等。
責(zé)任編輯:肖舒
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