今年樓市分化趨勢加深 明年銷售以“淡季”為主

近兩年多來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策取得了較為明顯的成效。昨日，中國銀行國際金融研究所研究員李赫在接受《證券日報》記者采訪時表示，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城二手住宅價格指數(shù)和新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比情況來看，8月份可以說是年內(nèi)房價的最高點(diǎn)，之后便呈現(xiàn)下降趨勢。總的來看，無論是一二線城市還是三四線城市，房價漲幅都在第四季度開始收窄。

“究其原因，一是7月底中央政治局會議提出‘堅決遏制房價上漲’后，市場預(yù)期由慢漲轉(zhuǎn)為下跌；二是8月份開始，部分城市棚改貨幣化安置方式逐步退出，使得三四線城市房價上漲預(yù)期加速回落。”李赫預(yù)計，2019年三四線城市房價的下行壓力會進(jìn)一步加大。

除了銷售價格進(jìn)一步回落外，2018年全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速也從9月份開始呈現(xiàn)放緩態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，商品房銷售面積僅為148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比前10個月回落0.8個百分點(diǎn)；商品房銷售額為129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點(diǎn)。其中，一線城市成交面積下滑相對有限，二線城市成交面積在11月份略有明顯反彈，三四線城市漲幅收窄較為明顯。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時分析認(rèn)為，總的來看，目前二線城市在供求兩端都保持著較高的水平，而三四線城市受“去庫存”任務(wù)基本完成以及棚改政策調(diào)整因素影響，市場預(yù)期在逐步發(fā)生改變?；诖耍A(yù)計2019年一線城市將呈現(xiàn)價格穩(wěn)定但成交量下滑的局面，二線城市分化態(tài)勢會更為明顯，對于三四線城市來說，在2019年的變化或更加明顯，尤其是已經(jīng)完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市采取一定的調(diào)控措施，成交量或迎來進(jìn)一步下降。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉指出，用“冰火兩重天”來形容2018年房地產(chǎn)市場，似乎一點(diǎn)也不為過。上半年，雖然調(diào)控政策層面依舊“高壓”，但銷售慣性維持，投資開發(fā)額、新開工面積、土地購置面積增速等指標(biāo)依舊保持著快速增長。然而步入下半年，市場涼意征兆盡顯，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調(diào)，土地購置面積增速放緩，投資開發(fā)增速雖維持高位但上漲動力不足等，這一系列現(xiàn)象都預(yù)示著樓市迎來自身的調(diào)整期。

展望2019年，楊科偉預(yù)計，房地產(chǎn)銷售以“淡季”為主。（記者 杜雨萌）