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長租公寓,這個(gè)曾經(jīng)的資本寵兒急速跌落風(fēng)口。

近日,有消息傳出,遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司計(jì)劃年內(nèi)剝離長租公寓。而在此前不久,朗詩綠色集團(tuán)剛剛宣布,計(jì)劃剝離長租公寓業(yè)務(wù)。

粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛佳心儀等在內(nèi)的多家長租公寓出現(xiàn)爆雷或跑路現(xiàn)象后,有近16家或大或小的長租公寓品牌“陣亡”。

有數(shù)據(jù)估計(jì),中國的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過萬億,潛在空間巨大。不過,近兩年,在租金貸模式下,長租公寓頻繁“爆雷”。因此,自2018年8月份開始,北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管,不少銀行叫停了租金貸業(yè)務(wù)。如今來看,這確實(shí)扼住了公寓運(yùn)營商的“命脈”。

業(yè)內(nèi)研究人士透露,市場(chǎng)態(tài)度轉(zhuǎn)涼說明這類項(xiàng)目的資金回收周期是比較長的,其實(shí)本質(zhì)上也是要求開發(fā)商反思開發(fā)的模式。長租公寓從后續(xù)大的市場(chǎng)前景看,還是不錯(cuò)的,但確實(shí)要跳出房屋開發(fā)的模式去研究,尤其是在租售同權(quán)等方面積極研究新動(dòng)向。

高熱需求催熱長租公寓

“在這里住了兩年多了,租金比較穩(wěn)定,配套服務(wù)好也很齊全,而且公寓有統(tǒng)一的管理,比較安全。”租住在武漢一魔方公寓的一位用戶表示。這棟魔方公寓外立面涂成橙色,其銷售經(jīng)理介紹,一共6層,共4000-5000平方米,100多間房,房間面積多在25-30平方米,月租在2700-2800元(包括水電、物業(yè)等全部費(fèi)用),長租6個(gè)月起租,一年一簽。

這里原本是某集團(tuán)員工住宿,看中這里的交通優(yōu)勢(shì)和潛在的受眾人群,來自上海的魔方對(duì)原有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開發(fā)者裝修,自開業(yè)以來,入住率達(dá)到90%以上,目前只有4、5間空房。公寓每間房配有齊全家電,有不同的裝修風(fēng)格供租戶選擇。在一樓大廳,有門禁系統(tǒng)、自助售賣機(jī)和單獨(dú)的健身房。

此前,記者實(shí)地探訪了武漢本土專業(yè)化住房租賃運(yùn)營企業(yè)和外來品牌,發(fā)現(xiàn)交通便利、裝修時(shí)尚、自帶交流屬性的長租公寓在90后人群中備受好評(píng)。

2016年2月,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》,其中提出建立租購并舉的城鎮(zhèn)住房制度。之后,多部門相繼出臺(tái)了細(xì)化政策,包括北京、上海在內(nèi)的全國9城也相繼發(fā)布了各自的政策。

可以看到,長租公寓是租賃市場(chǎng)中的一個(gè)新興力量,也是產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)中處于風(fēng)口上的市場(chǎng)。

租金回報(bào)率僅1%-3%

梳理公開數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截至目前,已經(jīng)有30余家長租公寓累計(jì)融資已經(jīng)超過50億元人民幣。2017年,萬科,朗詩、龍湖等多個(gè)房地產(chǎn)商加入到了長租公寓的隊(duì)伍中,快速擴(kuò)張。

然而,擴(kuò)張速度與其利潤并不成正比,2017、2018年,朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元,兩年來總虧損則達(dá)到2.34億元。

投資周期長、成本高、盈利難也是長租公寓企業(yè)面臨的普遍問題。武漢本土品牌“可遇公寓”,創(chuàng)始人佘福員在接受采訪時(shí)表示,“可遇”主要做集中公寓運(yùn)營,目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態(tài),主要原因是運(yùn)營成本偏高,消費(fèi)升級(jí)下,分散合租房間難溢價(jià)。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,在長租公寓盈利方面,目前國內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率為1%-3%(一線城市低于2%),低于辦公租金回報(bào)率4%-6%,且遠(yuǎn)低于國際公寓水平。

住房租賃專項(xiàng)債屢遭中止

由于政策支持,住房租賃專項(xiàng)債券開始步入房企融資的舞臺(tái)。截至2018年底,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),共有7家房企發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)債券,金額共計(jì)135.28億元。

然而進(jìn)入2018年下半年,情況急轉(zhuǎn)直下,房企和地產(chǎn)基金主導(dǎo)的住房租賃專項(xiàng)債屢屢遭監(jiān)管層中止或終止,如花樣年50億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券宣告終止,中城聯(lián)盟住房租賃專項(xiàng)公司債券在12月份中止,新歐鵬擬發(fā)行的20億元專項(xiàng)債券也遭到中止。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于房企來說,今年上半年出現(xiàn)了至少三家房企長租公寓經(jīng)營困難的現(xiàn)象,當(dāng)然困難不等于倒閉,而更多是剝離企業(yè)項(xiàng)目和放緩?fù)顿Y,這也說明未來房企投資長租公寓方面其實(shí)是需要警惕的,或者說看好此類產(chǎn)業(yè)前景,但是企業(yè)需要更為穩(wěn)健。

責(zé)任編輯:林晗枝

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